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3 Pièces

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface79
Coût Total120 920
Loyer Annuel9 153
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 316,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 79 m², 3 pièces, 2 chambres, Mandat exclusif

Fiche Id-VIZ182019 : Un T3 Ancien Au Rdc, Une Opportunité À Saisir Sans Tarder ! Découvrez ce T3 de 78,60 m² , niché au rez-de-chaussée d'un immeuble chargé d'histoire construit en 1940. Ce logement allie le charme authentique de l'ancien à des équipements modernes, offrant un équilibre parfait entre confort et caractère .Dès l'entrée, vous serez enveloppé par la luminosité généreuse de ce T3, grâce à ses ouvertures en PVC/aluminium et son double vitrage , qui préservent la chaleur en hiver et la fraîcheur en été. Avec une hauteur sous plafond de 1,80 m , chaque pièce respire l'élégance et la spaciosité.Imaginez vos matins dans une cuisine indépendante aménagée et équipée , prête à accueillir vos créations culinaires. Le séjour de 32 m² , baigné de lumière naturelle, devient le coeur battant de ce foyer : un espace idéal pour recevoir, organiser des dîners conviviaux ou simplement vous détendre dans un cocon douillet .Les deux chambres , lumineuses et spacieuses, offrent une intimité apaisante pour des nuits réparatrices. La salle de bains fonctionne - Mentions légales : Proposé à la vente à 104000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Affaire suivie par Mr Hicham Kandoussi (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Soissons - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.382320, 3.327720
Total : 120 920
Prix d'acquisition : 104 000
Travaux : 8 600
Valeur du bien : 112 600
Frais de notaire : 8 320
Coût estimé : 8 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9153€/an
Fourchette totale : 612€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7345€ - 11407€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,53 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 398
Prix d'achat :104 000
Décote à l'achat :-35 398 (-25.4%)
Marge achat-revente :18 478€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 270,39
Coût de l'assurance :10 580,50
Taxe foncière : 915,32€/an
Soit par mois : 76,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 600(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 920 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 154
Revenus locatifs : +9 153
Charges déductibles : -14 154
Résultat foncier Année 1 : -5 001(Déficit de 5 001 €)
Imputable sur revenu global : 5 001
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 554 €/an
Revenus locatifs : +9 153
Charges déductibles : -5 554
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
Prix d'achat du bien : 104 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 15314 1584 219-5 0055 005 €--
29 3365 4484 1093 889---
39 5235 3343 9954 189---
49 7135 2153 8774 498---
59 9085 0933 7554 815---
610 1064 9663 6285 140---
710 3084 8353 4965 473---
810 5144 6993 3605 815---
910 7244 5583 2206 166---
1010 9394 4123 0746 527---
1111 1584 2612 9226 897---
1211 3814 1042 7667 276---
1311 6083 9422 6047 666---
1411 8413 7742 4368 067---
1512 0773 6002 2618 477---
1612 3193 4202 0818 899---
1712 5653 2331 8949 332---
1812 8173 0391 7019 777---
1913 0732 8391 50010 234---
2013 3342 6311 29310 703---
2113 6012 4161 07811 185---
2213 8732 19385511 680---
2314 1511 96362412 188---
2414 4341 72438512 710---
2514 7221 47613713 246---
TOTAL293 179103 33461 270189 8455 005Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 501
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 845
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922-1 501+3 423
2+1 922+1 167+755
3+1 922+1 257+665
4+1 922+1 349+573
5+1 922+1 444+478
6+1 922+1 542+380
7+1 922+1 642+280
8+1 922+1 745+177
9+1 922+1 850+72
10+1 922+1 958-36
11+1 922+2 069-147
12+1 922+2 183-261
13+1 922+2 300-378
14+1 922+2 420-498
15+1 922+2 543-621
16+1 922+2 670-748
17+1 922+2 800-878
18+1 922+2 933-1 011
19+1 922+3 070-1 148
20+1 922+3 211-1 289
21+1 922+3 355-1 433
22+1 922+3 504-1 582
23+1 922+3 656-1 734
24+1 922+3 813-1 891
25+1 922+3 974-2 052
Total+48 050+56 954+-8 904
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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