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Appartement 3 pièces 94 m²

VilleNantua (01)
Surface94m²
Coût Total137 020€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 946,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 94 m²

Sur le territoire de Nantua, Cédric BERTRAND (EI) vous a trouvé un appartement disposant de 2 chambres et d'une terrasse à vivre. Totalisant 95m2, l'intérieur comprend 2 chambres, un espace cuisine, une salle de bain et un coin salon de 27m2. Tranquillité assurée grâce au double vitrage. Pour prendre l'air, vous aurez accès à 2 terrasses totalisant 40m2. Barbecue, apéro, repos L'appartement se trouve au 1e niveau d'un bâtiment sur 2 étages. Prix : 89 000 EUR, soit environ 937 euros par mètre carré. Pour ce qui est de la taxe foncière, elle est de 900 EUR par an. Ce logement économique (Classé D) peut convenir pour un premier achat immobilier ou pour un investisseur à condition de faire un rafaraichissement 1 - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2025

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.151310, 5.609454
Total : 137 020€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 129 900€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 594€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7133€ - 12886€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 147,13 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 830 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-18 830€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-29 190€ (-27.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 707,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 730,77€
Coût de l'assurance :11 646,70€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, double vasque, et carrelage
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantua. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 688 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -46 688 €
Résultat foncier Année 1 : -37 101 €(Déficit de 37 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -5 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15701.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €46 693 €4 427 €-37 105 €21 400 €15 705 €15 705 €
29 779 €5 673 €4 307 €4 106 €--11 600 €
39 975 €5 550 €4 184 €4 425 €--7 175 €
410 174 €5 422 €4 056 €4 752 €--2 422 €
510 378 €5 290 €3 924 €5 088 €---
610 585 €5 154 €3 788 €5 431 €---
710 797 €5 013 €3 647 €5 784 €---
811 013 €4 867 €3 501 €6 145 €---
911 233 €4 717 €3 351 €6 516 €---
1011 458 €4 562 €3 196 €6 896 €---
1111 687 €4 401 €3 035 €7 286 €---
1211 921 €4 235 €2 870 €7 685 €---
1312 159 €4 064 €2 698 €8 095 €---
1412 402 €3 887 €2 521 €8 515 €---
1512 650 €3 704 €2 338 €8 946 €---
1612 903 €3 515 €2 150 €9 388 €---
1713 161 €3 320 €1 954 €9 841 €---
1813 425 €3 119 €1 753 €10 306 €---
1913 693 €2 910 €1 544 €10 783 €---
2013 967 €2 695 €1 329 €11 272 €---
2114 246 €2 472 €1 107 €11 774 €---
2214 531 €2 243 €877 €12 289 €---
2314 822 €2 005 €639 €12 817 €---
2415 118 €1 760 €394 €13 358 €---
2515 421 €1 506 €140 €13 914 €---
TOTAL307 083 €138 777 €63 731 €168 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €+800 €+1 213 €
6+2 013 €+1 629 €+384 €
7+2 013 €+1 735 €+278 €
8+2 013 €+1 844 €+169 €
9+2 013 €+1 955 €+58 €
10+2 013 €+2 069 €-56 €
11+2 013 €+2 186 €-173 €
12+2 013 €+2 306 €-293 €
13+2 013 €+2 428 €-415 €
14+2 013 €+2 554 €-541 €
15+2 013 €+2 684 €-671 €
16+2 013 €+2 816 €-803 €
17+2 013 €+2 952 €-939 €
18+2 013 €+3 092 €-1 079 €
19+2 013 €+3 235 €-1 222 €
20+2 013 €+3 382 €-1 369 €
21+2 013 €+3 532 €-1 519 €
22+2 013 €+3 687 €-1 674 €
23+2 013 €+3 845 €-1 832 €
24+2 013 €+4 008 €-1 995 €
25+2 013 €+4 174 €-2 161 €
Total+50 325 €+50 492 €+-167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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