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Achat : Maison Sévignac (22250)

VilleSévignac (22)
Surface181m²
Coût Total243 840€
Loyer Annuel16 877€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 900,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 181 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A quelques minutes de Broons, de ses commerces, écoles et de l'axe rapide Saint-Brieuc/Rennes. Venez découvrir cette jolie longère de 181m² avec des espaces de vie lumineux. Elle est composée au rez-de-chaussée d'une grande cuisine, une pièce de vie, une salle de bains et une buanderie. À l'étage un palier dessert une grande suite parentale avec une chambre en enfilade, une salle d'eau et un WC, ainsi que deux autres chambres. Le tout sur une parcelle de 2 346m² avec un poulailler ainsi qu'un grand Hangard et un garage attenant à la maison. SQUARE HABITAT DINAN :

Ville : Sévignac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22250
Coordonnées : 48.349019, -2.340325
Total : 243 840€
Prix d'acquisition : 163 000€
Travaux : 67 800€
Valeur du bien : 230 800€
Frais de notaire : 13 040€
Coût estimé : 13 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1406€/mois
Loyer annuel estimé : 16877€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1784€/mois
Fourchette annuelle : 13304€ - 21408€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :207 077 €
Prix d'achat :163 000 €
Décote à l'achat :-44 077€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-36 763€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :243 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 262,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 517,72€
Coût de l'assurance :18 288,00€
Taxe foncière : 1 687,68€/an
Soit par mois : 140,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 406,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 100€
    Isolation combles: 181 m² × 100€/m² = 18100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Sévignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 877 €/an
Calcul : 1 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 243 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 283 €
Revenus locatifs : +16 877 €
Charges déductibles : -78 283 €
Résultat foncier Année 1 : -61 406 €(Déficit de 61 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 483 €/an
Revenus locatifs : +16 877 €
Charges déductibles : -10 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40006.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 950 €(65% de 163 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 853 €/an
Calcul : 105 950 € × 3,636% = 3 853 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 877 €78 291 €8 072 €-61 414 €21 400 €40 014 €40 014 €
217 214 €10 275 €7 856 €6 939 €--33 075 €
317 559 €10 052 €7 633 €7 506 €--25 569 €
417 910 €9 821 €7 402 €8 088 €--17 480 €
518 268 €9 583 €7 164 €8 685 €--8 795 €
618 633 €9 336 €6 917 €9 297 €---
719 006 €9 081 €6 662 €9 925 €---
819 386 €8 818 €6 398 €10 569 €---
919 774 €8 545 €6 126 €11 229 €---
1020 169 €8 263 €5 844 €11 907 €---
1120 573 €7 971 €5 552 €12 601 €---
1220 984 €7 670 €5 251 €13 314 €---
1321 404 €7 358 €4 939 €14 046 €---
1421 832 €7 036 €4 616 €14 796 €---
1522 269 €6 702 €4 283 €15 566 €---
1622 714 €6 358 €3 939 €16 356 €---
1723 168 €6 001 €3 582 €17 167 €---
1823 632 €5 633 €3 214 €17 999 €---
1924 104 €5 252 €2 833 €18 852 €---
2024 586 €4 858 €2 439 €19 729 €---
2125 078 €4 450 €2 031 €20 628 €---
2225 580 €4 029 €1 610 €21 550 €---
2326 091 €3 594 €1 174 €22 498 €---
2426 613 €3 143 €724 €23 470 €---
2527 145 €2 677 €258 €24 468 €---
TOTAL540 569 €244 798 €116 518 €295 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 544 €-6 420 €+9 964 €
2+3 544 €0 €+3 544 €
3+3 544 €0 €+3 544 €
4+3 544 €0 €+3 544 €
5+3 544 €0 €+3 544 €
6+3 544 €+151 €+3 393 €
7+3 544 €+2 977 €+567 €
8+3 544 €+3 171 €+373 €
9+3 544 €+3 369 €+175 €
10+3 544 €+3 572 €-28 €
11+3 544 €+3 780 €-236 €
12+3 544 €+3 994 €-450 €
13+3 544 €+4 214 €-670 €
14+3 544 €+4 439 €-895 €
15+3 544 €+4 670 €-1 126 €
16+3 544 €+4 907 €-1 363 €
17+3 544 €+5 150 €-1 606 €
18+3 544 €+5 400 €-1 856 €
19+3 544 €+5 656 €-2 112 €
20+3 544 €+5 919 €-2 375 €
21+3 544 €+6 188 €-2 644 €
22+3 544 €+6 465 €-2 921 €
23+3 544 €+6 749 €-3 205 €
24+3 544 €+7 041 €-3 497 €
25+3 544 €+7 340 €-3 796 €
Total+88 600 €+88 731 €+-131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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