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Maison 6 pièces 96 m²

VilleSaint-Secondin (86)
Surface96m²
Coût Total110 520€
Loyer Annuel7 055€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 510,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 96 m²

Maison de bourg rénovée comprenant entrée, cuisine, séjour, wc, pièce de service et petite cour. A l'étage, 3 chambres, bureau, 2 salles d'eau/wc. Grenier aménageable. Cave.

Surface : 96 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/06/2026

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 430 € et 3 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Secondin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86350
Coordonnées : 46.327396, 0.490739
Total : 110 520€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 106 600€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7055€/an
Fourchette totale : 457€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5489€ - 9068€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :343,84 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :33 008 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+15 992€ (+48.4%)
Marge achat-revente :-77 512€ (-234.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 000,69€
Coût de l'assurance :9 670,50€
Taxe foncière : 705,51€/an
Soit par mois : 58,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 646,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Sécurité et conformité - plomberie en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 760€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 400€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2400€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Secondin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 853 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 545 €
Revenus locatifs : +7 055 €
Charges déductibles : -62 545 €
Résultat foncier Année 1 : -55 490 €(Déficit de 55 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +7 055 €
Charges déductibles : -4 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34089.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 055 €62 549 €3 856 €-55 493 €21 400 €34 093 €34 093 €
27 196 €4 848 €3 756 €2 348 €--31 745 €
37 340 €4 744 €3 651 €2 596 €--29 149 €
47 487 €4 636 €3 543 €2 851 €--26 298 €
57 637 €4 524 €3 432 €3 113 €--23 185 €
67 789 €4 408 €3 316 €3 381 €--19 804 €
77 945 €4 288 €3 196 €3 657 €--16 146 €
88 104 €4 164 €3 071 €3 940 €--12 206 €
98 266 €4 035 €2 943 €4 231 €--7 975 €
108 432 €3 902 €2 809 €4 530 €--3 445 €
118 600 €3 763 €2 671 €4 837 €---
128 772 €3 620 €2 528 €5 152 €---
138 948 €3 472 €2 380 €5 476 €---
149 127 €3 318 €2 226 €5 808 €---
159 309 €3 159 €2 067 €6 150 €---
169 495 €2 994 €1 902 €6 501 €---
179 685 €2 824 €1 731 €6 861 €---
189 879 €2 647 €1 555 €7 232 €---
1910 076 €2 464 €1 371 €7 613 €---
2010 278 €2 274 €1 182 €8 004 €---
2110 484 €2 077 €985 €8 406 €---
2210 693 €1 874 €781 €8 819 €---
2310 907 €1 663 €570 €9 244 €---
2411 125 €1 444 €352 €9 681 €---
2511 348 €1 218 €126 €10 130 €---
TOTAL225 978 €140 909 €56 001 €85 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482 €-6 420 €+7 902 €
2+1 482 €0 €+1 482 €
3+1 482 €0 €+1 482 €
4+1 482 €0 €+1 482 €
5+1 482 €0 €+1 482 €
6+1 482 €0 €+1 482 €
7+1 482 €0 €+1 482 €
8+1 482 €0 €+1 482 €
9+1 482 €0 €+1 482 €
10+1 482 €0 €+1 482 €
11+1 482 €+418 €+1 064 €
12+1 482 €+1 546 €-64 €
13+1 482 €+1 643 €-161 €
14+1 482 €+1 742 €-260 €
15+1 482 €+1 845 €-363 €
16+1 482 €+1 950 €-468 €
17+1 482 €+2 058 €-576 €
18+1 482 €+2 170 €-688 €
19+1 482 €+2 284 €-802 €
20+1 482 €+2 401 €-919 €
21+1 482 €+2 522 €-1 040 €
22+1 482 €+2 646 €-1 164 €
23+1 482 €+2 773 €-1 291 €
24+1 482 €+2 904 €-1 422 €
25+1 482 €+3 039 €-1 557 €
Total+37 050 €+25 521 €+11 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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