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Appartement à vendre

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface81m²
Coût Total131 470€
Loyer Annuel7 755€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 098,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 22 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SOUS OFFRE!! Saint-Gaudens, appartement T4 de 81 m² en rez-de-jardin, sans vis à vis, dans une résidence sécurisée. Bien rare ! Cet appartement en BEG comprend : une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, trois chambres (dont une avec placard), salle de bain et WC séparé, un cellier. Chauffage central gaz de ville individuel. Double vitrage, parquet flottant, cuisine semi-indépendante. Parking commun libre

Bien soumis au statut juridique de la copropriété de 30 lots principaux, aucune procédure en cours, la quote -part des lots en charges générales est de 35 sur 1000 tantièmes pour l'appartement.

Budget prévisionnel moyen : 618 euros par an. Taxe foncière : 1 150 euros

Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 1150.00 et 1 610.00 euros/an Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris) Performance Energétique : D / GES : D

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.113644, 0.719920
Total : 131 470€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 35 350€
Valeur du bien : 124 350€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7755€/an
Fourchette totale : 538€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 6457€ - 9314€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 134,62 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 904 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-2 904€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-39 566€ (-43.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 616,09€
Coût de l'assurance :11 503,62€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 51,50€/mois
Soit par an : 618,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 646,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des décorations dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décorations vieillissantes
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 81 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 350 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 250€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système = 5500€ + Main d'œuvre: 1250€ = 6750€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Rafraîchissement revêtement sol 3 chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:4 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€ + Main d'œuvre: 500€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 755 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 470 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 161 €
Revenus locatifs : +7 755 €
Charges déductibles : -42 161 €
Résultat foncier Année 1 : -34 406 €(Déficit de 34 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 811 €/an
Revenus locatifs : +7 755 €
Charges déductibles : -6 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13006.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 755 €42 165 €4 587 €-34 410 €21 400 €13 010 €13 010 €
27 910 €6 696 €4 468 €1 214 €--11 796 €
38 068 €6 572 €4 344 €1 497 €--10 300 €
48 230 €6 443 €4 215 €1 786 €--8 513 €
58 394 €6 310 €4 082 €2 084 €--6 429 €
68 562 €6 172 €3 944 €2 390 €--4 039 €
78 733 €6 030 €3 802 €2 704 €--1 336 €
88 908 €5 882 €3 654 €3 026 €---
99 086 €5 729 €3 500 €3 358 €---
109 268 €5 570 €3 342 €3 698 €---
119 453 €5 406 €3 177 €4 048 €---
129 642 €5 235 €3 007 €4 407 €---
139 835 €5 059 €2 831 €4 776 €---
1410 032 €4 876 €2 648 €5 156 €---
1510 233 €4 687 €2 459 €5 546 €---
1610 437 €4 491 €2 263 €5 946 €---
1710 646 €4 288 €2 060 €6 358 €---
1810 859 €4 077 €1 849 €6 781 €---
1911 076 €3 859 €1 631 €7 217 €---
2011 298 €3 634 €1 406 €7 664 €---
2111 523 €3 400 €1 172 €8 124 €---
2211 754 €3 158 €930 €8 596 €---
2311 989 €2 907 €679 €9 082 €---
2412 229 €2 647 €419 €9 582 €---
2512 473 €2 378 €149 €10 096 €---
TOTAL248 394 €157 670 €66 616 €90 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 629 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 629 €-6 420 €+8 049 €
2+1 629 €0 €+1 629 €
3+1 629 €0 €+1 629 €
4+1 629 €0 €+1 629 €
5+1 629 €0 €+1 629 €
6+1 629 €0 €+1 629 €
7+1 629 €0 €+1 629 €
8+1 629 €+507 €+1 122 €
9+1 629 €+1 007 €+622 €
10+1 629 €+1 109 €+520 €
11+1 629 €+1 214 €+415 €
12+1 629 €+1 322 €+307 €
13+1 629 €+1 433 €+196 €
14+1 629 €+1 547 €+82 €
15+1 629 €+1 664 €-35 €
16+1 629 €+1 784 €-155 €
17+1 629 €+1 907 €-278 €
18+1 629 €+2 034 €-405 €
19+1 629 €+2 165 €-536 €
20+1 629 €+2 299 €-670 €
21+1 629 €+2 437 €-808 €
22+1 629 €+2 579 €-950 €
23+1 629 €+2 725 €-1 096 €
24+1 629 €+2 875 €-1 246 €
25+1 629 €+3 029 €-1 400 €
Total+40 725 €+27 217 €+13 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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