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Maison - 5 pièce(s) - 107 m²

Bien expiré
VilleViane (81)
Surface107m²
Coût Total126 560€
Loyer Annuel8 188€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 663,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VIANE Tarn. Maison non mitoyenne sur sous sol avec jardin attenant. RDC : Pièce de vie coin cuisine, grande cheminée foyer ouvert. WC. ETAGE : 4 chambres, grand palier. Sous

  • sol : Garage, une partie aménagée, une salle d'eau, un WC séparé, une buanderie. Conviendrait pour une résidence secondaire.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Sylviane LAMBERT inscrite au RSAC de CASTRES n° 445 003 494 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 215975SL

Ville : Viane
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81530
Total : 126 560€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 49 880€
Valeur du bien : 120 880€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8188€/an
Fourchette totale : 519€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6228€ - 10763€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 082,00€
Coût de l'assurance :11 074,00€
Taxe foncière : 818,77€/an
Soit par mois : 68,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - mobilier ancien nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 880 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 280€
    Isolation combles: 107 m² × 40€/m² = 4280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 365 €
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -55 365 €
Résultat foncier Année 1 : -47 177 €(Déficit de 47 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 485 €/an
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -5 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25777.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 188 €55 369 €4 227 €-47 181 €21 400 €25 781 €25 781 €
28 351 €5 376 €4 115 €2 975 €--22 806 €
38 519 €5 260 €3 998 €3 258 €--19 548 €
48 689 €5 140 €3 878 €3 549 €--15 998 €
58 863 €5 015 €3 753 €3 848 €--12 151 €
69 040 €4 886 €3 625 €4 154 €--7 997 €
79 221 €4 753 €3 491 €4 468 €--3 530 €
89 405 €4 615 €3 354 €4 790 €---
99 593 €4 473 €3 211 €5 121 €---
109 785 €4 325 €3 064 €5 460 €---
119 981 €4 173 €2 911 €5 808 €---
1210 180 €4 015 €2 753 €6 165 €---
1310 384 €3 852 €2 590 €6 532 €---
1410 592 €3 683 €2 421 €6 909 €---
1510 804 €3 509 €2 247 €7 295 €---
1611 020 €3 328 €2 066 €7 692 €---
1711 240 €3 141 €1 880 €8 099 €---
1811 465 €2 948 €1 687 €8 517 €---
1911 694 €2 748 €1 487 €8 946 €---
2011 928 €2 542 €1 280 €9 386 €---
2112 167 €2 328 €1 066 €9 838 €---
2212 410 €2 107 €845 €10 303 €---
2312 658 €1 878 €617 €10 780 €---
2412 911 €1 642 €380 €11 269 €---
2513 169 €1 397 €136 €11 772 €---
TOTAL262 256 €142 505 €61 082 €119 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-6 420 €+8 139 €
2+1 719 €0 €+1 719 €
3+1 719 €0 €+1 719 €
4+1 719 €0 €+1 719 €
5+1 719 €0 €+1 719 €
6+1 719 €0 €+1 719 €
7+1 719 €0 €+1 719 €
8+1 719 €+378 €+1 341 €
9+1 719 €+1 536 €+183 €
10+1 719 €+1 638 €+81 €
11+1 719 €+1 742 €-23 €
12+1 719 €+1 850 €-131 €
13+1 719 €+1 960 €-241 €
14+1 719 €+2 073 €-354 €
15+1 719 €+2 188 €-469 €
16+1 719 €+2 307 €-588 €
17+1 719 €+2 430 €-711 €
18+1 719 €+2 555 €-836 €
19+1 719 €+2 684 €-965 €
20+1 719 €+2 816 €-1 097 €
21+1 719 €+2 952 €-1 233 €
22+1 719 €+3 091 €-1 372 €
23+1 719 €+3 234 €-1 515 €
24+1 719 €+3 381 €-1 662 €
25+1 719 €+3 532 €-1 813 €
Total+42 975 €+35 925 €+7 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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