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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Diéry (63)
Surface87m²
Coût Total111 815€
Loyer Annuel8 138€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 632,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Dylan Brito Beito vous propose: Maison de ville de 87m² à rénover, sur la commune de Saint-Diéry.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine et les WC. À l'étage, un salon de 20m², deux chambres de respectivement 13m² et 10m². Autre atout, les combles aménageables de 30m² environ. Deux caves complètent ce bien.

En face de cette maison, une belle dépendance de 70m² avec sous-sol : il peut servir d'espace de stockage, en faire un très beau garage ou tout simplement la transformer en habitation.

Si vous recherchez un projet de rénovation pour façonner votre futur chez-vous, cette maison est faite pour vous. Laissez libre cours à votre créativité et transformez cette maison de caractère en un véritable cocon familial. N'attendez plus, contactez-moi pour organiser votre visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Dylan Brito Beito mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Clermont-Ferrand sous le numéro 918557521, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Diéry
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63320
Total : 111 815€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 52 415€
Valeur du bien : 107 415€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8138€/an
Fourchette totale : 519€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6227€ - 10635€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 815€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 577,45€
Coût de l'assurance :9 783,81€
Taxe foncière : 813,78€/an
Soit par mois : 67,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols vétustes nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 415 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 400€
    Isolation combles: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 495€
    Parquet flottant: 23 m² × 65€/m² = 1495€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:920€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€/m² = 920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Diéry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 138 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 815 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 415 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 451 €
Revenus locatifs : +8 138 €
Charges déductibles : -57 451 €
Résultat foncier Année 1 : -49 313 €(Déficit de 49 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +8 138 €
Charges déductibles : -5 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27913.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 138 €57 455 €3 835 €-49 317 €21 400 €27 917 €27 917 €
28 301 €4 939 €3 734 €3 361 €--24 556 €
38 467 €4 835 €3 629 €3 632 €--20 924 €
48 636 €4 726 €3 521 €3 909 €--17 014 €
58 809 €4 615 €3 409 €4 194 €--12 820 €
68 985 €4 499 €3 294 €4 486 €--8 334 €
79 164 €4 379 €3 174 €4 786 €--3 549 €
89 348 €4 255 €3 049 €5 093 €---
99 535 €4 126 €2 921 €5 409 €---
109 725 €3 993 €2 788 €5 732 €---
119 920 €3 855 €2 650 €6 065 €---
1210 118 €3 713 €2 507 €6 406 €---
1310 321 €3 565 €2 360 €6 756 €---
1410 527 €3 412 €2 207 €7 115 €---
1510 738 €3 254 €2 049 €7 484 €---
1610 952 €3 090 €1 885 €7 862 €---
1711 171 €2 920 €1 715 €8 251 €---
1811 395 €2 745 €1 540 €8 650 €---
1911 623 €2 563 €1 358 €9 060 €---
2011 855 €2 375 €1 170 €9 481 €---
2112 092 €2 180 €975 €9 912 €---
2212 334 €1 978 €773 €10 356 €---
2312 581 €1 769 €564 €10 812 €---
2412 832 €1 553 €348 €11 279 €---
2513 089 €1 329 €124 €11 760 €---
TOTAL260 655 €138 121 €55 577 €122 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €0 €+1 709 €
3+1 709 €0 €+1 709 €
4+1 709 €0 €+1 709 €
5+1 709 €0 €+1 709 €
6+1 709 €0 €+1 709 €
7+1 709 €0 €+1 709 €
8+1 709 €+463 €+1 246 €
9+1 709 €+1 623 €+86 €
10+1 709 €+1 720 €-11 €
11+1 709 €+1 819 €-110 €
12+1 709 €+1 922 €-213 €
13+1 709 €+2 027 €-318 €
14+1 709 €+2 135 €-426 €
15+1 709 €+2 245 €-536 €
16+1 709 €+2 359 €-650 €
17+1 709 €+2 475 €-766 €
18+1 709 €+2 595 €-886 €
19+1 709 €+2 718 €-1 009 €
20+1 709 €+2 844 €-1 135 €
21+1 709 €+2 974 €-1 265 €
22+1 709 €+3 107 €-1 398 €
23+1 709 €+3 243 €-1 534 €
24+1 709 €+3 384 €-1 675 €
25+1 709 €+3 528 €-1 819 €
Total+42 725 €+36 760 €+5 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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