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Appartement à vendre

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface32.57m²
Coût Total83 680€
Loyer Annuel5 344€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 56 000 €
Surface : 32.57 m²
Prix au m² : 1 719,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone, Toilettes dans la salle de bains

EXCLUSIVITE LAMY – SPECIAL INVESTISSEUR A VENDRE Studio à VANDOEUVRE LES NANCY - VENTE AVEC BAIL EN COURSAu sein de la résidence « Villes de France », découvrez ce T1 de 32 m², situé au 5e étage avec ascenseur, représentant une belle opportunité pour un investissement locatif. L'appartement se compose d'une entrée avec rangements ouvrant sur une pièce de vie lumineuse donnant accès à un balcon. Une salle de bains avec WC, en bon état, complète l'ensemble.Le bien est loué 370 euros hors charges et 70 euros de provisions sur charges.Le bien est complété par une cave et une place de stationnement intérieur, un véritable avantage au quotidien.Emplacement attractif : Situé à proximité des transports en commun et de nombreuses commodités, ce bien bénéficie d'un secteur dynamique et recherché, idéal pour assurer une bonne rentabilité locative. DPE C Plus d'informations ou organiser une visite, contactez Romane VARNIER

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.660545, 6.174520
Total : 83 680€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 23 200€
Valeur du bien : 79 200€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32.57m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 11.56€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 445€/mois
Loyer annuel estimé : 5344€/an
Fourchette totale : 376€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 4517€ - 6322€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 512,5 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 262 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+6 738€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-34 418€ (-69.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :24,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 993,81€
Coût de l'assurance :7 322,00€
Taxe foncière : 534,36€/an
Soit par mois : 44,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 445,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine usés, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments usés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires datés et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant sanitaires, plomberie et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 344 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 680 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 534 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 510 €
Revenus locatifs : +5 344 €
Charges déductibles : -27 510 €
Résultat foncier Année 1 : -22 166 €(Déficit de 22 166 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 310 €/an
Revenus locatifs : +5 344 €
Charges déductibles : -4 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11466.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 344 €27 513 €2 645 €-22 169 €10 700 €11 469 €11 469 €
25 450 €4 240 €2 573 €1 210 €--10 259 €
35 559 €4 166 €2 499 €1 393 €--8 866 €
45 671 €4 089 €2 422 €1 582 €--7 284 €
55 784 €4 010 €2 342 €1 774 €--5 510 €
65 900 €3 928 €2 260 €1 972 €--3 537 €
76 018 €3 843 €2 176 €2 175 €--1 363 €
86 138 €3 756 €2 088 €2 382 €---
96 261 €3 665 €1 998 €2 595 €---
106 386 €3 572 €1 905 €2 814 €---
116 514 €3 476 €1 809 €3 038 €---
126 644 €3 377 €1 710 €3 267 €---
136 777 €3 274 €1 607 €3 503 €---
146 913 €3 168 €1 501 €3 744 €---
157 051 €3 059 €1 392 €3 992 €---
167 192 €2 946 €1 279 €4 246 €---
177 336 €2 830 €1 162 €4 506 €---
187 482 €2 709 €1 042 €4 773 €---
197 632 €2 585 €918 €5 047 €---
207 785 €2 457 €790 €5 328 €---
217 940 €2 325 €657 €5 616 €---
228 099 €2 188 €521 €5 911 €---
238 261 €2 047 €380 €6 214 €---
248 426 €1 901 €234 €6 525 €---
258 595 €1 751 €83 €6 844 €---
TOTAL171 157 €102 875 €37 994 €68 282 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 122 €-3 210 €+4 332 €
2+1 122 €0 €+1 122 €
3+1 122 €0 €+1 122 €
4+1 122 €0 €+1 122 €
5+1 122 €0 €+1 122 €
6+1 122 €0 €+1 122 €
7+1 122 €0 €+1 122 €
8+1 122 €+306 €+816 €
9+1 122 €+779 €+343 €
10+1 122 €+844 €+278 €
11+1 122 €+911 €+211 €
12+1 122 €+980 €+142 €
13+1 122 €+1 051 €+71 €
14+1 122 €+1 123 €-1 €
15+1 122 €+1 198 €-76 €
16+1 122 €+1 274 €-152 €
17+1 122 €+1 352 €-230 €
18+1 122 €+1 432 €-310 €
19+1 122 €+1 514 €-392 €
20+1 122 €+1 598 €-476 €
21+1 122 €+1 685 €-563 €
22+1 122 €+1 773 €-651 €
23+1 122 €+1 864 €-742 €
24+1 122 €+1 958 €-836 €
25+1 122 €+2 053 €-931 €
Total+28 050 €+20 485 €+7 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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