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Maison à vendre

Bien expiré
VilleParigny-les-Vaux (58)
Surface103m²
Coût Total138 350€
Loyer Annuel9 345€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 796,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, Jardin, calme, Pas de balcon

En Exclusivité dans votre Agence MARCEAU IMMOBILIER Au calme, dans un environnement verdoyant et privilégié à 10 minutes de Pougues les eaux où vous trouverez toutes les commodités, découvrez cette charmante maison de 103 m2, idéale pour un premier achat, une maison de campagne ou une agréable résidence secondaire. Au milieu d'un suberbe jardin arboré de 5000 m2, cette maison séduira les amoureux de nature et de tranquilité. La maison se compose au rez de chaussée d'une cuisine avec son cellier, un wc, un chaleureux séjour avec cheminée, ainsi qu'un salon. Très lumineux, cet espace de vie offre un accès direct à la terrasse et au jardin, parfait pour profiter pleinement des beaux jours et du cadre exceptionnel. A l'étage, vous trouverez 3 chambres, une petite pièce de 6 m2 pouvant servir de bureau ou de dressing, ainsi qu'une salle de bain. Une cave complète ce bien. Une jolie maison pleine de charme qui nécessitera des travaux de rénovation pour retrouver toue sa splendeur et révéler pleinement le potentiel exceptionnel de son environnement. Pour toute information complémentaire et pour organiser une visite, Contacter Aurélie MARCEAU-TABANELLI ou

Ville : Parigny-les-Vaux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58320
Coordonnées : 47.099239, 3.142778
Total : 138 350€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 49 790€
Valeur du bien : 131 790€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9345€/an
Fourchette totale : 602€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7230€ - 12079€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,98 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 167 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-85 167€ (-50.9%)
Marge achat-revente :28 817€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 102,20€
Coût de l'assurance :12 105,63€
Taxe foncière : 934,49€/an
Soit par mois : 77,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État moyen - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 790 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 090€
    Isolation des combles perdus: 103 m² × 30€/m² = 3090€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement de 13 fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant dans 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 45 m²: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Parigny-les-Vaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 990€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 350 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 032 €
Revenus locatifs : +9 345 €
Charges déductibles : -56 032 €
Résultat foncier Année 1 : -46 687 €(Déficit de 46 687 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 287 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 242 €/an
Revenus locatifs : +9 345 €
Charges déductibles : -6 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25286.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 345 €56 036 €4 827 €-46 691 €21 400 €25 291 €25 291 €
29 532 €6 120 €4 701 €3 412 €--21 879 €
39 722 €5 990 €4 571 €3 733 €--18 146 €
49 917 €5 854 €4 436 €4 062 €--14 084 €
510 115 €5 714 €4 296 €4 401 €--9 683 €
610 318 €5 569 €4 151 €4 748 €--4 935 €
710 524 €5 419 €4 000 €5 105 €---
810 734 €5 264 €3 845 €5 471 €---
910 949 €5 102 €3 684 €5 847 €---
1011 168 €4 935 €3 517 €6 233 €---
1111 391 €4 762 €3 344 €6 629 €---
1211 619 €4 583 €3 165 €7 036 €---
1311 852 €4 398 €2 979 €7 454 €---
1412 089 €4 205 €2 787 €7 883 €---
1512 330 €4 006 €2 587 €8 324 €---
1612 577 €3 800 €2 381 €8 777 €---
1712 829 €3 586 €2 167 €9 242 €---
1813 085 €3 365 €1 946 €9 720 €---
1913 347 €3 135 €1 717 €10 211 €---
2013 614 €2 898 €1 479 €10 716 €---
2113 886 €2 652 €1 233 €11 234 €---
2214 164 €2 397 €978 €11 767 €---
2314 447 €2 133 €714 €12 314 €---
2414 736 €1 859 €441 €12 877 €---
2515 031 €1 576 €157 €13 455 €---
TOTAL299 321 €155 360 €70 102 €143 961 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 961 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962 €-6 420 €+8 382 €
2+1 962 €0 €+1 962 €
3+1 962 €0 €+1 962 €
4+1 962 €0 €+1 962 €
5+1 962 €0 €+1 962 €
6+1 962 €0 €+1 962 €
7+1 962 €+51 €+1 911 €
8+1 962 €+1 641 €+321 €
9+1 962 €+1 754 €+208 €
10+1 962 €+1 870 €+92 €
11+1 962 €+1 989 €-27 €
12+1 962 €+2 111 €-149 €
13+1 962 €+2 236 €-274 €
14+1 962 €+2 365 €-403 €
15+1 962 €+2 497 €-535 €
16+1 962 €+2 633 €-671 €
17+1 962 €+2 773 €-811 €
18+1 962 €+2 916 €-954 €
19+1 962 €+3 063 €-1 101 €
20+1 962 €+3 215 €-1 253 €
21+1 962 €+3 370 €-1 408 €
22+1 962 €+3 530 €-1 568 €
23+1 962 €+3 694 €-1 732 €
24+1 962 €+3 863 €-1 901 €
25+1 962 €+4 036 €-2 074 €
Total+49 050 €+43 188 €+5 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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