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Détails du bien

VilleSaint-Denis (93)
Surface71m²
Coût Total227 840€
Loyer Annuel15 622€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 507,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans un ensemble immobilier en copropriété calme et sécurisé avec un grand espace végétalisé, sur la commune de Saint Denis, au 4 € et dernier étage, appartement F5 de 70 m² comprenant entrée, cuisine, salon, salle à manger (4 € chambre possible), dégagement, 3 chambres, salle d'eau et WC séparés. Lumineux, calme, sans vis-à-vis.

L'appartement est à rénover Idéal colocation / investisseur

Bonne desserte des transports / proximité de Paris: ?? Métro : la ligne 12 (Front Populaire) est accessible à pied (˜ 10 min à pied). ?? Lignes de bus nombreuses (302, 139, 239, 153…)

Université Paris 8 à pied. Commerces, écoles, services à proximité

Une cave complète ce bien.

Si vous êtes interessé(e), vous pouvez nous contacter

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Total : 227 840€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 213 600€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1302€/mois
Loyer annuel estimé : 15622€/an
Fourchette totale : 987€ - 1717€/mois
Fourchette annuelle : 11843€ - 20607€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 984,9 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 928 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-104 928€ (-37.1%)
Marge achat-revente :55 088€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 194,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 691,38€
Coût de l'assurance :19 936,00€
Taxe foncière : 1 562,22€/an
Soit par mois : 130,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 301,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 325,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant peinture, électricité, plomberie, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 302 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 622 €/an
Calcul : 1 302 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 608 €
Revenus locatifs : +15 622 €
Charges déductibles : -45 608 €
Résultat foncier Année 1 : -29 986 €(Déficit de 29 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 008 €/an
Revenus locatifs : +15 622 €
Charges déductibles : -10 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8585.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 622 €45 615 €7 655 €-29 993 €21 400 €8 593 €8 593 €
215 935 €9 812 €7 452 €6 123 €--2 470 €
316 253 €9 602 €7 242 €6 652 €---
416 578 €9 384 €7 024 €7 194 €---
516 910 €9 159 €6 799 €7 751 €---
617 248 €8 926 €6 566 €8 322 €---
717 593 €8 685 €6 326 €8 908 €---
817 945 €8 436 €6 076 €9 509 €---
918 304 €8 178 €5 819 €10 126 €---
1018 670 €7 911 €5 552 €10 758 €---
1119 043 €7 636 €5 276 €11 408 €---
1219 424 €7 350 €4 990 €12 074 €---
1319 813 €7 055 €4 695 €12 758 €---
1420 209 €6 749 €4 390 €13 460 €---
1520 613 €6 433 €4 074 €14 180 €---
1621 025 €6 106 €3 747 €14 919 €---
1721 446 €5 768 €3 408 €15 678 €---
1821 875 €5 418 €3 058 €16 457 €---
1922 312 €5 056 €2 696 €17 256 €---
2022 759 €4 682 €2 322 €18 077 €---
2123 214 €4 294 €1 934 €18 920 €---
2223 678 €3 893 €1 534 €19 785 €---
2324 152 €3 479 €1 119 €20 673 €---
2424 635 €3 050 €690 €21 585 €---
2525 127 €2 606 €246 €22 522 €---
TOTAL500 384 €205 283 €110 691 €295 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 281 €-6 420 €+9 701 €
2+3 281 €0 €+3 281 €
3+3 281 €+1 255 €+2 026 €
4+3 281 €+2 158 €+1 123 €
5+3 281 €+2 325 €+956 €
6+3 281 €+2 497 €+784 €
7+3 281 €+2 672 €+609 €
8+3 281 €+2 853 €+428 €
9+3 281 €+3 038 €+243 €
10+3 281 €+3 228 €+53 €
11+3 281 €+3 422 €-141 €
12+3 281 €+3 622 €-341 €
13+3 281 €+3 827 €-546 €
14+3 281 €+4 038 €-757 €
15+3 281 €+4 254 €-973 €
16+3 281 €+4 476 €-1 195 €
17+3 281 €+4 703 €-1 422 €
18+3 281 €+4 937 €-1 656 €
19+3 281 €+5 177 €-1 896 €
20+3 281 €+5 423 €-2 142 €
21+3 281 €+5 676 €-2 395 €
22+3 281 €+5 935 €-2 654 €
23+3 281 €+6 202 €-2 921 €
24+3 281 €+6 476 €-3 195 €
25+3 281 €+6 756 €-3 475 €
Total+82 025 €+88 530 €+-6 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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