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Achat : Appartement Aulnay-sous-Bois (93600)

Bien expiré
VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface47m²
Coût Total145 700€
Loyer Annuel12 421€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 119 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 531,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Découvrez cet élégant appartement rénové, idéalement situé à Aulnay-sous-Bois. Dès l'entrée, vous serez charmé par ses volumes généreux et son agencement harmonieux. Le séjour, baigné de lumière et la cuisine, pratique et bien agencée, sauront vous séduire. Une chambre confortable et une salle de bain moderne complètent cet espace de vie accueillant. Profitez également d'un parking extérieur privatif pour votre confort. Un véritable havre de paix prêt à vous accueillir. Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle ! Copropriété de 393 lots principaux, charges annuelle de 2820 €, pas de procédures en cours. Mandat n° 1040. La Residence, 54 avenue Aristide Briand 93240-Stains. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”. .

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.949448, 2.511626
Aulnay-sous-Bois
RER B
Total : 145 700€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 17 180€
Valeur du bien : 136 180€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 22.02€/m²/mois
Fourchette : 17.81€ - 27.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12421€/an
Fourchette totale : 837€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 10045€ - 15359€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :42,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 718,55€
Coût de l'assurance :12 748,75€
Taxe foncière : 1 242,12€/an
Soit par mois : 103,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 181,67€/mois
Soit par an : 2 180,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 035,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 180 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant peinture et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant nouveaux éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aulnay-sous-Bois (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 700 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 180 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 061 €
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -26 061 €
Résultat foncier Année 1 : -13 640 €(Déficit de 13 640 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 881 €/an
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -8 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2939.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 421 €26 066 €4 953 €-13 644 €10 700 €2 944 €2 944 €
212 670 €8 755 €4 823 €3 915 €---
312 923 €8 619 €4 687 €4 304 €---
413 181 €8 479 €4 547 €4 702 €---
513 445 €8 334 €4 402 €5 111 €---
613 714 €8 184 €4 252 €5 530 €---
713 988 €8 029 €4 097 €5 959 €---
814 268 €7 868 €3 936 €6 400 €---
914 553 €7 702 €3 770 €6 852 €---
1014 844 €7 529 €3 597 €7 315 €---
1115 141 €7 351 €3 419 €7 790 €---
1215 444 €7 167 €3 235 €8 277 €---
1315 753 €6 976 €3 044 €8 777 €---
1416 068 €6 778 €2 846 €9 290 €---
1516 389 €6 574 €2 642 €9 816 €---
1616 717 €6 362 €2 430 €10 355 €---
1717 052 €6 143 €2 211 €10 908 €---
1817 393 €5 917 €1 984 €11 476 €---
1917 740 €5 682 €1 750 €12 058 €---
2018 095 €5 439 €1 507 €12 656 €---
2118 457 €5 188 €1 256 €13 269 €---
2218 826 €4 928 €996 €13 898 €---
2319 203 €4 659 €727 €14 544 €---
2419 587 €4 380 €448 €15 207 €---
2519 979 €4 092 €160 €15 887 €---
TOTAL397 854 €187 201 €71 719 €210 652 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608 €-3 210 €+5 818 €
2+2 608 €+291 €+2 317 €
3+2 608 €+1 291 €+1 317 €
4+2 608 €+1 411 €+1 197 €
5+2 608 €+1 533 €+1 075 €
6+2 608 €+1 659 €+949 €
7+2 608 €+1 788 €+820 €
8+2 608 €+1 920 €+688 €
9+2 608 €+2 056 €+552 €
10+2 608 €+2 195 €+413 €
11+2 608 €+2 337 €+271 €
12+2 608 €+2 483 €+125 €
13+2 608 €+2 633 €-25 €
14+2 608 €+2 787 €-179 €
15+2 608 €+2 945 €-337 €
16+2 608 €+3 106 €-498 €
17+2 608 €+3 273 €-665 €
18+2 608 €+3 443 €-835 €
19+2 608 €+3 618 €-1 010 €
20+2 608 €+3 797 €-1 189 €
21+2 608 €+3 981 €-1 373 €
22+2 608 €+4 170 €-1 562 €
23+2 608 €+4 363 €-1 755 €
24+2 608 €+4 562 €-1 954 €
25+2 608 €+4 766 €-2 158 €
Total+65 200 €+63 196 €+2 004 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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