Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleArgenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson (79)
Surface65m²
Coût Total65 460€
Loyer Annuel5 702€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en plein coeur d'Argentonnay, à deux pas des commerces et services, cette maison d'environ 65 m² représente une belle opportunité pour un premier achat ou un projet d'investissement.

Le bien nécessite des travaux de rénovation et de rafraîchissement, offrant ainsi la possibilité de repenser les espaces selon vos envies.

Elle dispose d'une petite cour, ainsi que d'un garage non attenant d'environ 40 m², pouvant convenir aussi bien au stationnement qu'au stockage ou à un futur aménagement.

Au rez-de-chaussée : -Pièce de vie avec cuisine ouverte -WC -Accès cave

À l'étage : -Deux chambres -Salle d'eau récemment rénovée

Les + : -Menuiseries PVC double vitrage -Poêle à granulés -Raccordement tout-à-l'égout conforme -Cour extérieure

Ville : Argenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 46.967536, -0.414021
Total : 65 460€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 61 500€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5702€/an
Fourchette totale : 361€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4333€ - 7503€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :821,92 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :53 425 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-3 925€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-12 035€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :325,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :19,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 345,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 326,64€
Coût de l'assurance :5 727,75€
Taxe foncière : 570,19€/an
Soit par mois : 47,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration nécessaire.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans la chambre avec mobilier ancien.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 702 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 460 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 029 €
Revenus locatifs : +5 702 €
Charges déductibles : -15 029 €
Résultat foncier Année 1 : -9 327 €(Déficit de 9 327 €)
Imputable sur revenu global : 9 327 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 029 €/an
Revenus locatifs : +5 702 €
Charges déductibles : -3 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 673 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 702 €15 031 €2 232 €-9 329 €9 329 €--
25 816 €2 972 €2 173 €2 843 €---
35 932 €2 911 €2 112 €3 021 €---
46 051 €2 848 €2 049 €3 202 €---
56 172 €2 783 €1 984 €3 389 €---
66 295 €2 716 €1 916 €3 580 €---
76 421 €2 646 €1 846 €3 776 €---
86 550 €2 573 €1 774 €3 976 €---
96 681 €2 498 €1 699 €4 182 €---
106 814 €2 421 €1 621 €4 393 €---
116 951 €2 341 €1 541 €4 610 €---
127 090 €2 257 €1 458 €4 832 €---
137 231 €2 171 €1 372 €5 060 €---
147 376 €2 082 €1 283 €5 294 €---
157 523 €1 990 €1 191 €5 533 €---
167 674 €1 895 €1 096 €5 779 €---
177 827 €1 796 €997 €6 031 €---
187 984 €1 694 €895 €6 290 €---
198 144 €1 588 €789 €6 555 €---
208 307 €1 479 €680 €6 828 €---
218 473 €1 366 €566 €7 107 €---
228 642 €1 248 €449 €7 394 €---
238 815 €1 127 €328 €7 688 €---
248 991 €1 001 €202 €7 990 €---
259 171 €871 €72 €8 300 €---
TOTAL182 632 €64 309 €32 327 €118 323 €9 329 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 799 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 197 €-2 799 €+3 996 €
2+1 197 €+853 €+344 €
3+1 197 €+906 €+291 €
4+1 197 €+961 €+236 €
5+1 197 €+1 017 €+180 €
6+1 197 €+1 074 €+123 €
7+1 197 €+1 133 €+64 €
8+1 197 €+1 193 €+4 €
9+1 197 €+1 255 €-58 €
10+1 197 €+1 318 €-121 €
11+1 197 €+1 383 €-186 €
12+1 197 €+1 450 €-253 €
13+1 197 €+1 518 €-321 €
14+1 197 €+1 588 €-391 €
15+1 197 €+1 660 €-463 €
16+1 197 €+1 734 €-537 €
17+1 197 €+1 809 €-612 €
18+1 197 €+1 887 €-690 €
19+1 197 €+1 967 €-770 €
20+1 197 €+2 048 €-851 €
21+1 197 €+2 132 €-935 €
22+1 197 €+2 218 €-1 021 €
23+1 197 €+2 306 €-1 109 €
24+1 197 €+2 397 €-1 200 €
25+1 197 €+2 490 €-1 293 €
Total+29 925 €+35 497 €+-5 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →