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Appartement à vendre

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface62.43m²
Coût Total244 580€
Loyer Annuel15 966€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 000 €
Surface : 62.43 m²
Prix au m² : 2 819,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 15,94 m²), 3 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

GONDOLES NORD Au sein d'une résidence familiale, ,nous vous proposons cet appartement de 4 pièces principales situé au dernier étage. Le séjour plein Ouest bénéficie d'un balcon de 9m² avec une belle vue sur la Seine. La cuisine avec loggia est séparée. Vous trouverez également trois chambres Prix : 176000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 120 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2800.0 euros/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763921, 2.419155
Total : 244 580€
Prix d'acquisition : 176 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 230 500€
Frais de notaire : 14 080€
Coût estimé : 14 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.43m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15966€/an
Fourchette totale : 1046€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 12549€ - 20312€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 207,53 €/m²
Basé sur :264 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 246 €
Prix d'achat :176 000 €
Décote à l'achat :-24 246€ (-12.1%)
Marge achat-revente :-44 334€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 217,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :89,68€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 307,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 782,90€
Coût de l'assurance :26 903,80€
Taxe foncière : 1 596,56€/an
Soit par mois : 133,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 330,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 509 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.43 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 20m² = 1800€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 60€/m² × 15m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 966 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 580 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 076 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 597 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 304 €
Revenus locatifs : +15 966 €
Charges déductibles : -68 304 €
Résultat foncier Année 1 : -52 339 €(Déficit de 52 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 804 €/an
Revenus locatifs : +15 966 €
Charges déductibles : -13 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30938.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 400 €(65% de 176 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 160 €/an
Calcul : 114 400 € × 3,636% = 4 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 966 €68 312 €8 339 €-52 347 €21 400 €30 947 €30 947 €
216 285 €13 592 €8 119 €2 693 €--28 254 €
316 611 €13 365 €7 892 €3 246 €--25 008 €
416 943 €13 129 €7 656 €3 814 €--21 194 €
517 282 €12 885 €7 412 €4 397 €--16 797 €
617 627 €12 633 €7 160 €4 995 €--11 802 €
717 980 €12 371 €6 899 €5 609 €--6 194 €
818 339 €12 101 €6 628 €6 239 €---
918 706 €11 821 €6 348 €6 885 €---
1019 080 €11 531 €6 058 €7 549 €---
1119 462 €11 231 €5 759 €8 231 €---
1219 851 €10 921 €5 448 €8 930 €---
1320 248 €10 600 €5 127 €9 649 €---
1420 653 €10 267 €4 794 €10 386 €---
1521 066 €9 923 €4 450 €11 143 €---
1621 488 €9 566 €4 094 €11 921 €---
1721 917 €9 198 €3 725 €12 720 €---
1822 356 €8 816 €3 343 €13 540 €---
1922 803 €8 421 €2 948 €14 382 €---
2023 259 €8 012 €2 539 €15 247 €---
2123 724 €7 589 €2 116 €16 135 €---
2224 198 €7 151 €1 678 €17 048 €---
2324 682 €6 697 €1 225 €17 985 €---
2425 176 €6 228 €755 €18 948 €---
2525 680 €5 742 €269 €19 937 €---
TOTAL511 382 €312 101 €120 783 €199 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 966 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 353 €-6 420 €+9 773 €
2+3 353 €0 €+3 353 €
3+3 353 €0 €+3 353 €
4+3 353 €0 €+3 353 €
5+3 353 €0 €+3 353 €
6+3 353 €0 €+3 353 €
7+3 353 €0 €+3 353 €
8+3 353 €+13 €+3 340 €
9+3 353 €+2 066 €+1 287 €
10+3 353 €+2 265 €+1 088 €
11+3 353 €+2 469 €+884 €
12+3 353 €+2 679 €+674 €
13+3 353 €+2 895 €+458 €
14+3 353 €+3 116 €+237 €
15+3 353 €+3 343 €+10 €
16+3 353 €+3 576 €-223 €
17+3 353 €+3 816 €-463 €
18+3 353 €+4 062 €-709 €
19+3 353 €+4 315 €-962 €
20+3 353 €+4 574 €-1 221 €
21+3 353 €+4 841 €-1 488 €
22+3 353 €+5 114 €-1 761 €
23+3 353 €+5 396 €-2 043 €
24+3 353 €+5 684 €-2 331 €
25+3 353 €+5 981 €-2 628 €
Total+83 825 €+59 784 €+24 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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