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Appartement à vendre

VilleMontmagny (95)
Surface75m²
Coût Total230 120€
Loyer Annuel15 133€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 386,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de balcon

Natsy Linvani du Centre d'Affaires MACLES IMMOBILIER vous propose à la vente ce spacieux appartement de 75 m², situé à Montmagny, à proximité immédiate du centre-ville et de toutes les commodités. L'appartement se compose comme suit : - Une ENTREE ACCEUILLANTE - Un VASTE SEJOUR LUMINEUX avec CUISINE AMENAGEE ET EQUIPEE - DEUX CHAMBRES SPACIEUSE avec possibilité d'aménager TROISIEME CHAMBRES. - Une salle de bain MODERNE - Deux BALCONS FONCTIONELLES : 1 dans le salon, 1 dans l'une des chambres. Les + du bien : POSSIBILITÉ DE 3 CHAMBRES , DEUX BALCONS, entièrement équipée, ÉCOLES maternelle, primaire et lycée à quelques minutes à pied, ARRÊT DE BUS au pied de la résidence , CENTRE-VILLE accessible à pied. C'est un appartement lumineux et bien agencé, parfait pour une famille ou un investissement locatif. Ne manquez pas cette belle opportunité ! Contactez-moi dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Cette annonce vous est proposée par LINVANI Natsy - - N°RSAC: 980482830, Enregistré à de Meaux

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.969360, 2.343051
Total : 230 120€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15133€/an
Fourchette totale : 970€ - 1640€/mois
Fourchette annuelle : 11634€ - 19683€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 915 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 625 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-39 625€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-11 495€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 154,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :67,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 231,43€
Coût de l'assurance :20 135,50€
Taxe foncière : 1 513,27€/an
Soit par mois : 126,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:1 300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€ = 180€, Vérification plomberie et électricité: 620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmagny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 133 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 118 €
Revenus locatifs : +15 133 €
Charges déductibles : -47 118 €
Résultat foncier Année 1 : -31 985 €(Déficit de 31 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 318 €/an
Revenus locatifs : +15 133 €
Charges déductibles : -10 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10584.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 133 €47 125 €8 006 €-31 993 €21 400 €10 593 €10 593 €
215 435 €10 116 €7 797 €5 319 €--5 273 €
315 744 €9 899 €7 581 €5 845 €---
416 059 €9 675 €7 356 €6 384 €---
516 380 €9 442 €7 124 €6 938 €---
616 708 €9 202 €6 883 €7 506 €---
717 042 €8 952 €6 634 €8 090 €---
817 383 €8 694 €6 375 €8 689 €---
917 730 €8 426 €6 108 €9 304 €---
1018 085 €8 149 €5 831 €9 936 €---
1118 447 €7 862 €5 544 €10 584 €---
1218 816 €7 565 €5 246 €11 251 €---
1319 192 €7 257 €4 938 €11 935 €---
1419 576 €6 938 €4 619 €12 638 €---
1519 967 €6 608 €4 289 €13 359 €---
1620 367 €6 266 €3 947 €14 101 €---
1720 774 €5 911 €3 593 €14 863 €---
1821 189 €5 544 €3 225 €15 645 €---
1921 613 €5 164 €2 845 €16 449 €---
2022 045 €4 770 €2 451 €17 275 €---
2122 486 €4 362 €2 043 €18 124 €---
2222 936 €3 940 €1 621 €18 996 €---
2323 395 €3 502 €1 183 €19 893 €---
2423 863 €3 049 €730 €20 814 €---
2524 340 €2 579 €261 €21 761 €---
TOTAL484 704 €210 999 €116 231 €273 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 178 €-6 420 €+9 598 €
2+3 178 €0 €+3 178 €
3+3 178 €+171 €+3 007 €
4+3 178 €+1 915 €+1 263 €
5+3 178 €+2 081 €+1 097 €
6+3 178 €+2 252 €+926 €
7+3 178 €+2 427 €+751 €
8+3 178 €+2 607 €+571 €
9+3 178 €+2 791 €+387 €
10+3 178 €+2 981 €+197 €
11+3 178 €+3 175 €+3 €
12+3 178 €+3 375 €-197 €
13+3 178 €+3 580 €-402 €
14+3 178 €+3 791 €-613 €
15+3 178 €+4 008 €-830 €
16+3 178 €+4 230 €-1 052 €
17+3 178 €+4 459 €-1 281 €
18+3 178 €+4 694 €-1 516 €
19+3 178 €+4 935 €-1 757 €
20+3 178 €+5 183 €-2 005 €
21+3 178 €+5 437 €-2 259 €
22+3 178 €+5 699 €-2 521 €
23+3 178 €+5 968 €-2 790 €
24+3 178 €+6 244 €-3 066 €
25+3 178 €+6 528 €-3 350 €
Total+79 450 €+82 112 €+-2 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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