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Appartement 3 pièces avec garage

VilleAnnonay (07)
Surface76.15m²
Coût Total137 260€
Loyer Annuel7 619€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 76.15 m²
Prix au m² : 1 313,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1

En exclusivité, hyper centre Annonay, nous vous proposons cet appartement traversant situé au 5eme et dernier étage d'un immeuble sécurisé avec ascenseur composé : Hall d'entrée, cuisine séparée équipée, séjour salle à manger avec balcon, deux chambres dont une avec balcon, salle de bains, WC, cellier. Vous bénéficierez également d'un garage privatif et d'une cave, des atouts rares en hyper centre-ville. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant un beau potentiel d'aménagement et de personnalisation selon vos envies. Emplacement recherché à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités. Une belle opportunité pour une résidence principale ou un investissement.

  • http://www.eurosud-immo.fr/site/pdf/BAREME_D_HONORAIRES_MAJ_221118.pdf
Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.243535, 4.673633
Total : 137 260€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 29 260€
Valeur du bien : 129 260€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.15m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7619€/an
Fourchette totale : 477€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5730€ - 10132€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 765 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+16 235€ (+19.4%)
Marge achat-revente :-53 495€ (-63.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 842,39€
Coût de l'assurance :12 010,25€
Taxe foncière : 761,93€/an
Soit par mois : 63,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration vieillissante et sol carrelé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 260 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 619 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 933 €
Revenus locatifs : +7 619 €
Charges déductibles : -34 933 €
Résultat foncier Année 1 : -27 313 €(Déficit de 27 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 913 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 673 €/an
Revenus locatifs : +7 619 €
Charges déductibles : -5 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5913.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 619 €34 937 €4 435 €-27 318 €21 400 €5 918 €5 918 €
27 772 €5 557 €4 315 €2 215 €--3 703 €
37 927 €5 433 €4 191 €2 494 €--1 209 €
48 086 €5 305 €4 063 €2 780 €---
58 247 €5 173 €3 931 €3 074 €---
68 412 €5 037 €3 794 €3 376 €---
78 581 €4 896 €3 653 €3 685 €---
88 752 €4 750 €3 508 €4 002 €---
98 927 €4 599 €3 357 €4 328 €---
109 106 €4 444 €3 201 €4 662 €---
119 288 €4 283 €3 041 €5 005 €---
129 474 €4 117 €2 875 €5 357 €---
139 663 €3 945 €2 703 €5 718 €---
149 856 €3 768 €2 526 €6 088 €---
1510 054 €3 585 €2 343 €6 469 €---
1610 255 €3 396 €2 153 €6 859 €---
1710 460 €3 200 €1 958 €7 260 €---
1810 669 €2 998 €1 756 €7 671 €---
1910 882 €2 789 €1 547 €8 093 €---
2011 100 €2 574 €1 331 €8 526 €---
2111 322 €2 351 €1 108 €8 971 €---
2211 548 €2 121 €878 €9 428 €---
2311 779 €1 883 €640 €9 897 €---
2412 015 €1 637 €395 €10 378 €---
2512 255 €1 383 €141 €10 872 €---
TOTAL244 050 €124 161 €63 842 €119 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €+471 €+1 129 €
5+1 600 €+922 €+678 €
6+1 600 €+1 013 €+587 €
7+1 600 €+1 105 €+495 €
8+1 600 €+1 201 €+399 €
9+1 600 €+1 298 €+302 €
10+1 600 €+1 399 €+201 €
11+1 600 €+1 501 €+99 €
12+1 600 €+1 607 €-7 €
13+1 600 €+1 715 €-115 €
14+1 600 €+1 827 €-227 €
15+1 600 €+1 941 €-341 €
16+1 600 €+2 058 €-458 €
17+1 600 €+2 178 €-578 €
18+1 600 €+2 301 €-701 €
19+1 600 €+2 428 €-828 €
20+1 600 €+2 558 €-958 €
21+1 600 €+2 691 €-1 091 €
22+1 600 €+2 828 €-1 228 €
23+1 600 €+2 969 €-1 369 €
24+1 600 €+3 113 €-1 513 €
25+1 600 €+3 262 €-1 662 €
Total+40 000 €+35 967 €+4 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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