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Maison à vendre

VilleLépaud (23)
Surface133
Coût Total141 314
Loyer Annuel10 627
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 800 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 645,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée

Maison de village rénovée avec 4 chambres, cour, dépendances et potentiel commercial - Cette charmante maison de village rénovée, située au cœur de la Creuse, offre environ 101 m² habitables alliant caractère et confort moderne.

Le rez-de-chaussée comprend un salon cosy, une cuisine équipée, une salle à manger avec entrée indépendante, ainsi que des espaces utilitaires. À l'étage, on trouve 3 chambres, un bureau/dressing polyvalent, une salle d'eau moderne et un WC séparé. Le dernier étage abrite 2 autres pièces utilisées comme chambres. À l'extérieur, une cour privée invite à la détente, et plusieurs dépendances offrent du rangement ou un espace atelier.

Chauffage central au fioul, raccordement au tout-à-l'égout. La configuration permet une activité professionnelle : certaines pièces sont actuellement utilisées comme salle de yoga et de soins. L'accès indépendant d'une partie de la maison est parfait pour un Airbnb ou des chambres d'hôtes.

Idéale en résidence principale, maison de vacances ou projet professionnel.

Ville : Lépaud
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.229024, 2.386667
Total : 141 314
Prix d'acquisition : 85 800
Travaux : 48 650
Valeur du bien : 134 450
Frais de notaire : 6 864
Coût estimé : 6 864
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10627€/an
Fourchette totale : 689€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8270€ - 13654€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :802,47 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 729
Prix d'achat :85 800
Décote à l'achat :-20 929 (-19.6%)
Marge achat-revente :-34 585€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 314
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 748,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 921,36
Coût de l'assurance :12 364,97
Taxe foncière : 1 062,65€/an
Soit par mois : 88,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 885,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 650(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 650
    Isolation combles: 133 m² × 50€/m² = 6650€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 627 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 314 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 063 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 091
Revenus locatifs : +10 627
Charges déductibles : -55 091
Résultat foncier Année 1 : -44 465(Déficit de 44 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 065
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 441 €/an
Revenus locatifs : +10 627
Charges déductibles : -6 441
Résultat foncier Années 2+ : 4 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23064.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 770(65% de 85 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 028 €/an
Calcul : 55 770 € × 3,636% = 2 028
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 62755 0964 889-44 46921 400 €23 069 €23 069 €
210 8396 3184 7614 521--18 548 €
311 0566 1854 6284 871--13 677 €
411 2776 0484 4915 229--8 448 €
511 5025 9064 3485 597--2 851 €
611 7335 7584 2015 974---
711 9675 6064 0496 361---
812 2075 4483 8916 759---
912 4515 2843 7277 166---
1012 7005 1153 5587 585---
1112 9544 9393 3828 014---
1213 2134 7583 2018 455---
1313 4774 5703 0128 907---
1413 7474 3752 8189 372---
1514 0214 1732 6169 848---
1614 3023 9642 40710 338---
1714 5883 7482 19110 840---
1814 8803 5241 96711 356---
1915 1773 2921 73511 885---
2015 4813 0521 49412 429---
2115 7902 8031 24612 988---
2216 1062 54598813 561---
2316 4282 27872114 150---
2416 7572 00244514 755---
2517 0921 71615915 376---
TOTAL340 370158 50370 921181 86821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 868
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 232-6 420+8 652
2+2 2320+2 232
3+2 2320+2 232
4+2 2320+2 232
5+2 2320+2 232
6+2 232+937+1 295
7+2 232+1 908+324
8+2 232+2 028+204
9+2 232+2 150+82
10+2 232+2 275-43
11+2 232+2 404-172
12+2 232+2 536-304
13+2 232+2 672-440
14+2 232+2 811-579
15+2 232+2 954-722
16+2 232+3 101-869
17+2 232+3 252-1 020
18+2 232+3 407-1 175
19+2 232+3 566-1 334
20+2 232+3 729-1 497
21+2 232+3 896-1 664
22+2 232+4 068-1 836
23+2 232+4 245-2 013
24+2 232+4 426-2 194
25+2 232+4 613-2 381
Total+55 800+54 560+1 240
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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