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Maison à vendre Soumensac

Bien expiré
VilleSt benoit, Ste anne (974)
Surface145.12m²
Coût Total273 600€
Loyer Annuel19 756€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 145.12 m²
Prix au m² : 1 371,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITÉ DE L'AGENCE ELEONOR ! Une jolie maison en pierre avec vue sur la campagne. Actuellement avec 2 chambres au premier étage et une grande mezzanine de 40m2 qui pourrait facilement être divisée pour créer des chambres supplémentaires si nécessaire. Les deux chambres ont un accès direct à un balcon avec des vues panoramiques sur les terres agricoles environnantes. Au rez-de-chaussée, il y a un grand salon/salle à manger avec une cheminée en pierre, une cuisine, une salle de bains et des toilettes. A l'extérieur, une dépendance avec salle d'eau et atelier. Garage ouvert attenant. Surface habitable : 145m2. Terrain : 1125m2. Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 187 736 €. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2000.00 € et 3000.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : St benoit, Ste anne
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97437
Coordonnées : 44.689992, 0.326941
Total : 273 600€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 58 680€
Valeur du bien : 257 680€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145.12m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1646€/mois
Loyer annuel estimé : 19756€/an
Fourchette totale : 1245€ - 2178€/mois
Fourchette annuelle : 14935€ - 26133€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 346,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :79,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 426,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 302,27€
Coût de l'assurance :23 940,00€
Taxe foncière : 1 975,57€/an
Soit par mois : 164,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 646,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 590,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 680 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 880€
    Isolation combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région St Benoit, Ste Anne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 756 €/an
Calcul : 1 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 634 €
Revenus locatifs : +19 756 €
Charges déductibles : -70 634 €
Résultat foncier Année 1 : -50 879 €(Déficit de 50 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 954 €/an
Revenus locatifs : +19 756 €
Charges déductibles : -11 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29478.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 756 €70 643 €9 030 €-50 887 €21 400 €29 487 €29 487 €
220 151 €11 721 €8 788 €8 430 €--21 058 €
320 554 €11 471 €8 538 €9 082 €--11 975 €
420 965 €11 213 €8 280 €9 752 €--2 223 €
521 384 €10 946 €8 013 €10 438 €---
621 812 €10 670 €7 737 €11 142 €---
722 248 €10 384 €7 451 €11 864 €---
822 693 €10 089 €7 156 €12 604 €---
923 147 €9 784 €6 850 €13 363 €---
1023 610 €9 468 €6 535 €14 142 €---
1124 082 €9 142 €6 209 €14 940 €---
1224 564 €8 804 €5 871 €15 759 €---
1325 055 €8 456 €5 522 €16 600 €---
1425 556 €8 095 €5 162 €17 461 €---
1526 067 €7 722 €4 789 €18 345 €---
1626 589 €7 336 €4 403 €19 252 €---
1727 120 €6 938 €4 005 €20 183 €---
1827 663 €6 526 €3 593 €21 137 €---
1928 216 €6 100 €3 166 €22 116 €---
2028 780 €5 659 €2 726 €23 121 €---
2129 356 €5 204 €2 270 €24 152 €---
2229 943 €4 733 €1 799 €25 210 €---
2330 542 €4 246 €1 312 €26 296 €---
2431 153 €3 742 €809 €27 411 €---
2531 776 €3 222 €289 €28 554 €---
TOTAL632 781 €262 312 €130 302 €370 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 149 €-6 420 €+10 569 €
2+4 149 €0 €+4 149 €
3+4 149 €0 €+4 149 €
4+4 149 €0 €+4 149 €
5+4 149 €+2 464 €+1 685 €
6+4 149 €+3 343 €+806 €
7+4 149 €+3 559 €+590 €
8+4 149 €+3 781 €+368 €
9+4 149 €+4 009 €+140 €
10+4 149 €+4 243 €-94 €
11+4 149 €+4 482 €-333 €
12+4 149 €+4 728 €-579 €
13+4 149 €+4 980 €-831 €
14+4 149 €+5 238 €-1 089 €
15+4 149 €+5 504 €-1 355 €
16+4 149 €+5 776 €-1 627 €
17+4 149 €+6 055 €-1 906 €
18+4 149 €+6 341 €-2 192 €
19+4 149 €+6 635 €-2 486 €
20+4 149 €+6 936 €-2 787 €
21+4 149 €+7 246 €-3 097 €
22+4 149 €+7 563 €-3 414 €
23+4 149 €+7 889 €-3 740 €
24+4 149 €+8 223 €-4 074 €
25+4 149 €+8 566 €-4 417 €
Total+103 725 €+111 141 €+-7 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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