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Immeuble Figeac 9 pièce(s) 185 m2

VilleFigeac (46)
Surface185m²
Coût Total273 364€
Loyer Annuel19 479€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 031,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 185 m², 9 pièces, 6 chambres, 2 salles de bain, 2066 m² de terrain, Cuisine séparée, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages, Frais d'agences inclus : 6% du prix, Cuisine séparée équipée

Immeuble à vendre aux portes de Figeac. Idéal investisseur

Immeuble composé de deux appartements T4, entièrement libres de toute occupation.

Au rez-de-chaussée : garage, cave et chaufferie. Au 1er étage : un appartement T4 de 106 m² comprenant un salon, une cuisine aménagée, 3 chambres, une véranda, une salle de bains et un WC.

Au 2e étage : un appartement T4 de 84 m².

À cela s'ajoutent 2 garages indépendants ainsi qu'un hangar.

Beau potentiel pour investissement locatif ou résidence principale avec revenus complémentaires. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.593824, 1.979532
Total : 273 364€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 67 300€
Valeur du bien : 258 100€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1623€/mois
Loyer annuel estimé : 19479€/an
Fourchette totale : 1263€ - 2086€/mois
Fourchette annuelle : 15158€ - 25031€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,98 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :380 910 €
Prix d'achat :190 800 €
Décote à l'achat :-190 110€ (-49.9%)
Marge achat-revente :107 546€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 364€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :79,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 438,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 121,04€
Coût de l'assurance :23 919,35€
Taxe foncière : 1 947,90€/an
Soit par mois : 162,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 623,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation complète chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Figeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 479 €/an
Calcul : 1 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 364 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 948 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 462 €
Revenus locatifs : +19 479 €
Charges déductibles : -79 462 €
Résultat foncier Année 1 : -59 983 €(Déficit de 59 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 162 €/an
Revenus locatifs : +19 479 €
Charges déductibles : -12 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38583.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 479 €79 471 €9 267 €-59 992 €21 400 €38 592 €38 592 €
219 869 €11 926 €9 021 €7 942 €--30 650 €
320 266 €11 673 €8 768 €8 593 €--22 056 €
420 671 €11 410 €8 505 €9 261 €--12 795 €
521 085 €11 139 €8 234 €9 946 €--2 849 €
621 506 €10 857 €7 953 €10 649 €---
721 937 €10 567 €7 662 €11 370 €---
822 375 €10 266 €7 361 €12 110 €---
922 823 €9 954 €7 050 €12 869 €---
1023 279 €9 632 €6 727 €13 647 €---
1123 745 €9 298 €6 394 €14 446 €---
1224 220 €8 953 €6 049 €15 266 €---
1324 704 €8 596 €5 691 €16 108 €---
1425 198 €8 226 €5 322 €16 972 €---
1525 702 €7 844 €4 939 €17 858 €---
1626 216 €7 448 €4 543 €18 768 €---
1726 740 €7 038 €4 134 €19 702 €---
1827 275 €6 615 €3 710 €20 661 €---
1927 821 €6 176 €3 271 €21 645 €---
2028 377 €5 722 €2 817 €22 655 €---
2128 945 €5 252 €2 347 €23 693 €---
2229 524 €4 766 €1 861 €24 758 €---
2330 114 €4 263 €1 358 €25 851 €---
2430 716 €3 742 €838 €26 974 €---
2531 331 €3 204 €299 €28 127 €---
TOTAL623 918 €274 038 €134 121 €349 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 091 €-6 420 €+10 511 €
2+4 091 €0 €+4 091 €
3+4 091 €0 €+4 091 €
4+4 091 €0 €+4 091 €
5+4 091 €0 €+4 091 €
6+4 091 €+2 340 €+1 751 €
7+4 091 €+3 411 €+680 €
8+4 091 €+3 633 €+458 €
9+4 091 €+3 861 €+230 €
10+4 091 €+4 094 €-3 €
11+4 091 €+4 334 €-243 €
12+4 091 €+4 580 €-489 €
13+4 091 €+4 832 €-741 €
14+4 091 €+5 092 €-1 001 €
15+4 091 €+5 357 €-1 266 €
16+4 091 €+5 630 €-1 539 €
17+4 091 €+5 911 €-1 820 €
18+4 091 €+6 198 €-2 107 €
19+4 091 €+6 493 €-2 402 €
20+4 091 €+6 797 €-2 706 €
21+4 091 €+7 108 €-3 017 €
22+4 091 €+7 427 €-3 336 €
23+4 091 €+7 755 €-3 664 €
24+4 091 €+8 092 €-4 001 €
25+4 091 €+8 438 €-4 347 €
Total+102 275 €+104 964 €+-2 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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