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Appartement à vendre

VillePuy-en-Velay (43)
Surface90m²
Coût Total163 920€
Loyer Annuel8 645€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-532€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Exposition est, Interphone

Découvrez cet appartement spacieux et lumineux, niché au dernier étage d'un immeuble de 7 étages, avec interphone et ascenseur, à deux pas du centre-ville et de toutes les commodités.

Caractéristiques de l'appartement :

  • Une vaste pièce à vivre baignée de lumière, ouverte sur deux agréables balcons.
  • Cuisine séparée.
  • Trois chambres.
  • Salle d'eau avec douche et WC séparé.

En complément :

  • Un garage et une cave.
  • Chauffage collectif au sol.

Informations pratiques :

  • Charges de copropriété avec le chauffage inclus: 250 euros/mois
  • Taxe foncière : 1770 euros/an
  • Travaux à prévoir Ce bien vous est présenté par Elise Chapat, votre conseillère indépendante Dr House Immo.
Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.030586, 3.892021
Total : 163 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 000€
Valeur du bien : 156 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8645€/an
Fourchette totale : 548€ - 947€/mois
Fourchette annuelle : 6578€ - 11361€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.01% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 462,41 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 616 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-32 616€ (-24.8%)
Marge achat-revente :-32 304€ (-24.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 328,35€
Coût de l'assurance :14 343,00€
Taxe foncière : 1 770,00€/an
Soit par mois : 147,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 252,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-532,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 000 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 765 €
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -67 765 €
Résultat foncier Année 1 : -59 120 €(Déficit de 59 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 765 €/an
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -10 765 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 120 €/an(Déficit de 2 120 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37719.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 645 €67 770 €5 426 €-59 125 €21 400 €37 725 €37 725 €
28 818 €10 625 €5 281 €-1 807 €1 807 €-37 725 €
38 994 €10 475 €5 131 €-1 481 €1 481 €-37 725 €
49 174 €10 320 €4 976 €-1 146 €1 146 €-37 725 €
59 358 €10 159 €4 816 €-802 €802 €-37 725 €
69 545 €9 994 €4 650 €-449 €449 €-37 725 €
79 736 €9 822 €4 479 €-87 €87 €-37 725 €
89 930 €9 645 €4 301 €285 €--37 440 €
910 129 €9 462 €4 118 €667 €--36 772 €
1010 332 €9 272 €3 928 €1 059 €--35 713 €
1110 538 €9 076 €3 732 €1 462 €--34 251 €
1210 749 €8 873 €3 530 €1 876 €---
1310 964 €8 664 €3 320 €2 300 €---
1411 183 €8 447 €3 103 €2 736 €---
1511 407 €8 223 €2 879 €3 184 €---
1611 635 €7 991 €2 648 €3 644 €---
1711 868 €7 752 €2 408 €4 116 €---
1812 105 €7 504 €2 160 €4 601 €---
1912 347 €7 248 €1 904 €5 099 €---
2012 594 €6 983 €1 639 €5 611 €---
2112 846 €6 709 €1 365 €6 137 €---
2213 103 €6 426 €1 082 €6 677 €---
2313 365 €6 133 €789 €7 232 €---
2413 632 €5 830 €487 €7 802 €---
2513 905 €5 517 €174 €8 388 €---
TOTAL276 900 €268 921 €78 328 €7 979 €27 171 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 151 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815 €-6 420 €+8 235 €
2+1 815 €-542 €+2 357 €
3+1 815 €-444 €+2 259 €
4+1 815 €-344 €+2 159 €
5+1 815 €-241 €+2 056 €
6+1 815 €-135 €+1 950 €
7+1 815 €-26 €+1 841 €
8+1 815 €0 €+1 815 €
9+1 815 €0 €+1 815 €
10+1 815 €0 €+1 815 €
11+1 815 €0 €+1 815 €
12+1 815 €+563 €+1 252 €
13+1 815 €+690 €+1 125 €
14+1 815 €+821 €+994 €
15+1 815 €+955 €+860 €
16+1 815 €+1 093 €+722 €
17+1 815 €+1 235 €+580 €
18+1 815 €+1 380 €+435 €
19+1 815 €+1 530 €+285 €
20+1 815 €+1 683 €+132 €
21+1 815 €+1 841 €-26 €
22+1 815 €+2 003 €-188 €
23+1 815 €+2 170 €-355 €
24+1 815 €+2 341 €-526 €
25+1 815 €+2 516 €-701 €
Total+45 375 €+12 669 €+32 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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