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Maison à vendre

VilleSaint-Sauveur-en-Puisaye (89)
Surface44.8m²
Coût Total78 948€
Loyer Annuel3 353€
Rentabilité4.25%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 44.8 m²
Prix au m² : 870,54 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 chambre, 1 parking: Garage, Jardin

Sur la commune de Thury, ensemble immobilier offrant de belles possibilités d'aménagement.

Maison d'habitation d'environ 48 m² comprenant cuisine/salle à manger, séjour, chambre et salle d'eau avec WC. Grenier aménageable offrant de beaux volumes, idéal pour un agrandissement de la surface habitable.

Dépendances attenantes (garage/grange, étables, cave) portant la surface totale à environ 134 m² (hors grenier).

Terrain à l'arrière + terrain non attenant de 1 240 m².

EXCLUSIVITÉ ORDIM Immobilier - VISITE VIRTUELLE Disponible

Ville : Saint-Sauveur-en-Puisaye
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89520
Coordonnées : 47.639384, 3.199450
Total : 78 948€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 36 828€
Valeur du bien : 75 828€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.8m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.87€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 279€/mois
Loyer annuel estimé : 3353€/an
Fourchette totale : 218€ - 358€/mois
Fourchette annuelle : 2618€ - 4294€/an
Rentabilité brute :4.25%
Fourchette de rentabilité :3.32% - 5.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 407,89 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 073 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-24 073€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-15 875€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :19,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 408,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 724,90€
Coût de l'assurance :5 921,10€
Taxe foncière : 335,27€/an
Soit par mois : 27,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 279,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 830 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 44.8 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 44.8 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 828 €(822 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 688€
    Isolation combles: 44.8 m² × 60€/m² = 2688€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sauveur-en-Puisaye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 188€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 353 €/an
Calcul : 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 948 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 828 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 011 €
Revenus locatifs : +3 353 €
Charges déductibles : -40 011 €
Résultat foncier Année 1 : -36 658 €(Déficit de 36 658 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 183 €/an
Revenus locatifs : +3 353 €
Charges déductibles : -3 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15258.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 353 €40 014 €2 613 €-36 661 €21 400 €15 261 €15 261 €
23 420 €3 116 €2 544 €304 €--14 957 €
33 488 €3 043 €2 471 €445 €--14 512 €
43 558 €2 969 €2 397 €589 €--13 923 €
53 629 €2 892 €2 319 €738 €--13 186 €
63 702 €2 812 €2 240 €890 €--12 296 €
73 776 €2 729 €2 157 €1 047 €--11 249 €
83 851 €2 644 €2 072 €1 207 €--10 042 €
93 928 €2 555 €1 983 €1 373 €--8 669 €
104 007 €2 464 €1 892 €1 543 €--7 126 €
114 087 €2 370 €1 798 €1 717 €--5 409 €
124 169 €2 272 €1 700 €1 897 €---
134 252 €2 171 €1 599 €2 081 €---
144 337 €2 067 €1 495 €2 270 €---
154 424 €1 959 €1 387 €2 465 €---
164 512 €1 847 €1 275 €2 665 €---
174 602 €1 732 €1 160 €2 871 €---
184 695 €1 613 €1 040 €3 082 €---
194 788 €1 489 €917 €3 299 €---
204 884 €1 362 €790 €3 523 €---
214 982 €1 230 €658 €3 752 €---
225 082 €1 093 €521 €3 988 €---
235 183 €952 €380 €4 231 €---
245 287 €806 €234 €4 480 €---
255 393 €656 €84 €4 737 €---
TOTAL107 387 €88 856 €37 725 €18 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+704 €-6 420 €+7 124 €
2+704 €0 €+704 €
3+704 €0 €+704 €
4+704 €0 €+704 €
5+704 €0 €+704 €
6+704 €0 €+704 €
7+704 €0 €+704 €
8+704 €0 €+704 €
9+704 €0 €+704 €
10+704 €0 €+704 €
11+704 €0 €+704 €
12+704 €+569 €+135 €
13+704 €+624 €+80 €
14+704 €+681 €+23 €
15+704 €+739 €-35 €
16+704 €+799 €-95 €
17+704 €+861 €-157 €
18+704 €+925 €-221 €
19+704 €+990 €-286 €
20+704 €+1 057 €-353 €
21+704 €+1 126 €-422 €
22+704 €+1 196 €-492 €
23+704 €+1 269 €-565 €
24+704 €+1 344 €-640 €
25+704 €+1 421 €-717 €
Total+17 600 €+7 182 €+10 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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