Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Propriété 6 pièces 164 m²

Bien expiré
VilleRieutort-de-Randon (48)
Surface164m²
Coût Total158 500€
Loyer Annuel12 891€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 487,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 6 pièces 164 m²

Nous vous présentons à RIEUTORT DE RANDON (48700), ces deux maisons charmantes, attenantes et communicantes, totalisant 6 pièces sur 164 m² habitables. Le bien est vendu en l'état et nécessite un tri et débarras puis une rénovation totale. Une terrasse et un jardin ajoutent à cette maison de l'espace en plus appréciable. Le terrain de la propriété est de 716 m² en pleine nature au calme dans un hameau à l'écart du village. Concernant le stationnement, elle possède une immense grange de 160 m² ainsi que 2 places de parking. Contactez Philippe SAUVAL au [Coordonnées masquées] pour plus d'informations sur cette opportunité. RSAC 889 306 213 Il y a l'École Primaire Graines de Plume et l'École Primaire Privée Saint Ferréol à moins de 10 minutes à pied. L'autoroute A75 est accessible à 18 km. Vous trouverez un tennis à quelques minutes à peine. On trouve aussi un restaurant, une boulangerie, un bureau de poste, une épicerie et une boucherie-charcuterie.

Votre conseiller eXp Realty (Oxygène IMMO) : Philippe SAUVAL Agent commercial (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) RSAC 889306213

Surface : 164 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Rieutort-de-Randon
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48700
Coordonnées : 44.636055, 3.475804
Total : 158 500€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 72 100€
Valeur du bien : 152 100€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1074€/mois
Loyer annuel estimé : 12891€/an
Fourchette totale : 815€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 9780€ - 16993€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 926,43 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :315 935 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-235 935€ (-74.7%)
Marge achat-revente :157 435€ (49.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 476,72€
Coût de l'assurance :13 868,75€
Taxe foncière : 1 289,13€/an
Soit par mois : 107,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 074,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Bien non soumis au DPE, mais consommation d'énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (164 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (estimation 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète pour la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 100 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:8 200€
    Isolation combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Salon:3 000€
    Remplacement revêtement sol et peinture: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection complète plomberie: 1 maison × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rieutort-de-Randon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 891 €/an
Calcul : 1 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 107 €
Revenus locatifs : +12 891 €
Charges déductibles : -79 107 €
Résultat foncier Année 1 : -66 216 €(Déficit de 66 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 007 €/an
Revenus locatifs : +12 891 €
Charges déductibles : -7 007 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 884 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44815.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 891 €79 112 €5 168 €-66 221 €21 400 €44 821 €44 821 €
213 149 €6 873 €5 029 €6 276 €--38 544 €
313 412 €6 729 €4 885 €6 683 €--31 861 €
413 680 €6 581 €4 737 €7 100 €--24 762 €
513 954 €6 427 €4 583 €7 527 €--17 235 €
614 233 €6 268 €4 425 €7 965 €--9 270 €
714 518 €6 104 €4 261 €8 413 €--857 €
814 808 €5 935 €4 091 €8 873 €---
915 104 €5 760 €3 916 €9 344 €---
1015 406 €5 579 €3 735 €9 828 €---
1115 714 €5 392 €3 548 €10 323 €---
1216 029 €5 198 €3 354 €10 830 €---
1316 349 €4 998 €3 155 €11 351 €---
1416 676 €4 792 €2 948 €11 884 €---
1517 010 €4 579 €2 735 €12 431 €---
1617 350 €4 358 €2 514 €12 992 €---
1717 697 €4 130 €2 286 €13 567 €---
1818 051 €3 894 €2 050 €14 157 €---
1918 412 €3 651 €1 807 €14 761 €---
2018 780 €3 399 €1 555 €15 381 €---
2119 156 €3 139 €1 295 €16 017 €---
2219 539 €2 870 €1 026 €16 669 €---
2319 930 €2 592 €748 €17 337 €---
2420 328 €2 305 €461 €18 023 €---
2520 735 €2 008 €164 €18 727 €---
TOTAL412 914 €192 674 €74 477 €220 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 707 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 707 €-6 420 €+9 127 €
2+2 707 €0 €+2 707 €
3+2 707 €0 €+2 707 €
4+2 707 €0 €+2 707 €
5+2 707 €0 €+2 707 €
6+2 707 €0 €+2 707 €
7+2 707 €0 €+2 707 €
8+2 707 €+2 405 €+302 €
9+2 707 €+2 803 €-96 €
10+2 707 €+2 948 €-241 €
11+2 707 €+3 097 €-390 €
12+2 707 €+3 249 €-542 €
13+2 707 €+3 405 €-698 €
14+2 707 €+3 565 €-858 €
15+2 707 €+3 729 €-1 022 €
16+2 707 €+3 898 €-1 191 €
17+2 707 €+4 070 €-1 363 €
18+2 707 €+4 247 €-1 540 €
19+2 707 €+4 428 €-1 721 €
20+2 707 €+4 614 €-1 907 €
21+2 707 €+4 805 €-2 098 €
22+2 707 €+5 001 €-2 294 €
23+2 707 €+5 201 €-2 494 €
24+2 707 €+5 407 €-2 700 €
25+2 707 €+5 618 €-2 911 €
Total+67 675 €+66 072 €+1 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →