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Maison 7 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleGenneton (79)
Surface150m²
Coût Total184 304€
Loyer Annuel13 334€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 642 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 150 m²

Votre Agence XAVIER CLERJAUD IMMOBILIER vous répond du lundi au samedi de 9h00 à 19h00 sans interruption.

Situé sur la commune de GENNETON.

Maison de bourg de 150 m2 comprenant au rez-de-chaussée une cuisine aménagée, un salon/salle à manger, une chambre, une salle d'eau et un wc. A l'étage, un palier desservant quatre chambres de 11 à 22 m2 et un grenier aménageable.

Ce bien bien dispose d'une cour, d'un garage de 40m2 et un cellier.

Possibilité d'acquérir un terrain avec étang.

CÔTÉ TECHNIQUE : Pompe à chaleur ouvertures double vitrage et volets roulant. Assainissement au tout à l'égout.

Contact : Xavier CLERJAUD - [Coordonnées masquées] -

Surface : 150 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2025

Consommation énergie primaire : 131 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 472 € et 1 992 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Genneton
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 47.038240, -0.447495
Total : 184 304€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 80 300€
Valeur du bien : 176 600€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.67€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13334€/an
Fourchette totale : 850€ - 1453€/mois
Fourchette annuelle : 10199€ - 17432€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :842,59 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 389 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :-30 089€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-57 915€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 952,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 723,51€
Coût de l'assurance :15 665,84€
Taxe foncière : 1 333,38€/an
Soit par mois : 111,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour le salon sans photo - nécessite rénovation
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection de la structure pour détecter d'éventuelles fissures ou problèmes
Quantité: 1 inspection
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité et la pérennité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 300 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Carrelage murs et sol: 4 m² × 150€/m² = 600€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 000€
    Parquet: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Menuiseries: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rénovation lourde:7 800€
    Parquet: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€, Menuiseries: 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Gros œuvre - Vérification structure:1 500€
    Inspection structure: 1 inspection = 1500€ (coût moyen pour une inspection)
  • Total:40 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Genneton (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 334 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 304 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 209 €
Revenus locatifs : +13 334 €
Charges déductibles : -88 209 €
Résultat foncier Année 1 : -74 875 €(Déficit de 74 875 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 64 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 909 €/an
Revenus locatifs : +13 334 €
Charges déductibles : -7 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 64174.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 334 €88 215 €5 955 €-74 881 €10 700 €64 181 €64 181 €
213 600 €7 754 €5 794 €5 847 €--58 334 €
313 872 €7 587 €5 627 €6 285 €--52 049 €
414 150 €7 416 €5 456 €6 734 €--45 315 €
514 433 €7 238 €5 278 €7 195 €--38 120 €
614 722 €7 055 €5 095 €7 667 €--30 454 €
715 016 €6 866 €4 906 €8 150 €--22 303 €
815 316 €6 670 €4 710 €8 646 €--13 657 €
915 623 €6 468 €4 508 €9 155 €--4 502 €
1015 935 €6 259 €4 299 €9 676 €---
1116 254 €6 043 €4 083 €10 211 €---
1216 579 €5 820 €3 860 €10 759 €---
1316 910 €5 589 €3 629 €11 321 €---
1417 249 €5 351 €3 391 €11 897 €---
1517 594 €5 105 €3 145 €12 488 €---
1617 945 €4 851 €2 891 €13 094 €---
1718 304 €4 589 €2 629 €13 716 €---
1818 670 €4 317 €2 357 €14 353 €---
1919 044 €4 037 €2 077 €15 007 €---
2019 425 €3 748 €1 788 €15 677 €---
2119 813 €3 448 €1 488 €16 365 €---
2220 210 €3 139 €1 179 €17 070 €---
2320 614 €2 820 €860 €17 794 €---
2421 026 €2 490 €530 €18 536 €---
2521 447 €2 149 €189 €19 298 €---
TOTAL427 084 €215 024 €85 724 €212 061 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 800 €-3 210 €+6 010 €
2+2 800 €0 €+2 800 €
3+2 800 €0 €+2 800 €
4+2 800 €0 €+2 800 €
5+2 800 €0 €+2 800 €
6+2 800 €0 €+2 800 €
7+2 800 €0 €+2 800 €
8+2 800 €0 €+2 800 €
9+2 800 €0 €+2 800 €
10+2 800 €+1 552 €+1 248 €
11+2 800 €+3 063 €-263 €
12+2 800 €+3 228 €-428 €
13+2 800 €+3 396 €-596 €
14+2 800 €+3 569 €-769 €
15+2 800 €+3 746 €-946 €
16+2 800 €+3 928 €-1 128 €
17+2 800 €+4 115 €-1 315 €
18+2 800 €+4 306 €-1 506 €
19+2 800 €+4 502 €-1 702 €
20+2 800 €+4 703 €-1 903 €
21+2 800 €+4 909 €-2 109 €
22+2 800 €+5 121 €-2 321 €
23+2 800 €+5 338 €-2 538 €
24+2 800 €+5 561 €-2 761 €
25+2 800 €+5 789 €-2 989 €
Total+70 000 €+63 618 €+6 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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