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Appartement 5 pièces 104 m²

VilleFresnes (94)
Surface104m²
Coût Total306 340€
Loyer Annuel21 286€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 625 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 104 m²

RESIDENCE LA FRESNAIE - Bel appartement 5 pièces de 104 M², niché au 5ème et dernier étage (avec ascenseur), composé comme suit: entrée avec rangement, double séjour de 32 M² donnant accès sur un 1er balcon, cuisine équipée, WC, salle de bains, buanderie (Poss. 2ème SDE), 3 chambres dont Une avec second balcon privatif et cave en sous-sol. Copropriété en pierres de taille. Présence de gardiens. TRES GRANDE SURFACE, RARE SUR LE SECTEUR !! Contact: Mr Coutureau - [Coordonnées masquées]

Surface : 104 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 488 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/06/2024

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.757360, 2.337013
Total : 306 340€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 284 500€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1774€/mois
Loyer annuel estimé : 21286€/an
Fourchette totale : 1495€ - 2104€/mois
Fourchette annuelle : 17943€ - 25251€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 059,18 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 155 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-45 155€ (-14.2%)
Marge achat-revente :11 815€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :89,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 585,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 484,91€
Coût de l'assurance :26 804,75€
Taxe foncière : 2 128,60€/an
Soit par mois : 177,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 773,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 762,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 286 €/an
Calcul : 1 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 588 €
Revenus locatifs : +21 286 €
Charges déductibles : -24 588 €
Résultat foncier Année 1 : -3 302 €(Déficit de 3 302 €)
Imputable sur revenu global : 3 302 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 088 €/an
Revenus locatifs : +21 286 €
Charges déductibles : -13 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 198 €/an
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 286 €24 598 €9 897 €-3 312 €3 312 €--
221 712 €12 831 €9 630 €8 881 €---
322 146 €12 554 €9 354 €9 592 €---
422 589 €12 269 €9 068 €10 320 €---
523 041 €11 974 €8 773 €11 067 €---
623 501 €11 669 €8 469 €11 832 €---
723 971 €11 354 €8 154 €12 617 €---
824 451 €11 029 €7 828 €13 422 €---
924 940 €10 693 €7 492 €14 247 €---
1025 439 €10 346 €7 145 €15 093 €---
1125 948 €9 987 €6 786 €15 960 €---
1226 466 €9 616 €6 416 €16 850 €---
1326 996 €9 233 €6 033 €17 762 €---
1427 536 €8 838 €5 637 €18 698 €---
1528 086 €8 429 €5 228 €19 657 €---
1628 648 €8 007 €4 806 €20 642 €---
1729 221 €7 570 €4 369 €21 651 €---
1829 806 €7 119 €3 918 €22 686 €---
1930 402 €6 653 €3 453 €23 748 €---
2031 010 €6 172 €2 971 €24 838 €---
2131 630 €5 675 €2 474 €25 955 €---
2232 262 €5 161 €1 960 €27 102 €---
2332 908 €4 630 €1 429 €28 278 €---
2433 566 €4 081 €881 €29 484 €---
2534 237 €3 515 €314 €30 722 €---
TOTAL681 797 €234 005 €142 485 €447 792 €3 312 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 994 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 470 €-994 €+5 464 €
2+4 470 €+2 664 €+1 806 €
3+4 470 €+2 877 €+1 593 €
4+4 470 €+3 096 €+1 374 €
5+4 470 €+3 320 €+1 150 €
6+4 470 €+3 550 €+920 €
7+4 470 €+3 785 €+685 €
8+4 470 €+4 027 €+443 €
9+4 470 €+4 274 €+196 €
10+4 470 €+4 528 €-58 €
11+4 470 €+4 788 €-318 €
12+4 470 €+5 055 €-585 €
13+4 470 €+5 329 €-859 €
14+4 470 €+5 609 €-1 139 €
15+4 470 €+5 897 €-1 427 €
16+4 470 €+6 192 €-1 722 €
17+4 470 €+6 495 €-2 025 €
18+4 470 €+6 806 €-2 336 €
19+4 470 €+7 124 €-2 654 €
20+4 470 €+7 451 €-2 981 €
21+4 470 €+7 787 €-3 317 €
22+4 470 €+8 130 €-3 660 €
23+4 470 €+8 483 €-4 013 €
24+4 470 €+8 845 €-4 375 €
25+4 470 €+9 217 €-4 747 €
Total+111 750 €+134 338 €+-22 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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