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Appartement F5 + parking

Bien expiré
VilleVernouillet (28)
Surface96m²
Coût Total215 260€
Loyer Annuel12 330€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-516€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 557,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dreux 28100 à 1,5km de la gare de Dreux. Bel appartement lumineux, disposant de deux balcons. Entrée, cuisine, pièce de vie avec une belle vue sur la campagne et les magnifiques couchés de soleil, 4 chambres, salle de bain, toilette, grand débarras. parking, cellier. Résidence calme et bien entretenue. Copropriété de 120 lots / Charges mensuelles 330 € (comprenant: chauffage, eau froide et chaude, entretient de la résidence ...) DPE : Classe énergétique, D (165) Gaz à effet de serre, D (35) Prix de vente : 149500 € Frais d'Agence Inclus

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.725436, 1.360779
Total : 215 260€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 53 800€
Valeur du bien : 203 300€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12330€/an
Fourchette totale : 869€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 10426€ - 14582€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 6.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 111,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 780,32€
Coût de l'assurance :18 297,10€
Taxe foncière : 1 232,99€/an
Soit par mois : 102,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 027,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 543,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-516,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 800 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:9 600€
    Mise aux normes électricité: 96 m² × 100€/m² = 1200€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 330 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 260 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 233 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 651 €
Revenus locatifs : +12 330 €
Charges déductibles : -66 651 €
Résultat foncier Année 1 : -54 321 €(Déficit de 54 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 851 €/an
Revenus locatifs : +12 330 €
Charges déductibles : -12 851 €
Résultat foncier Années 2+ : -521 €/an(Déficit de 521 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32921.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 330 €66 658 €6 933 €-54 328 €21 400 €32 928 €32 928 €
212 576 €12 671 €6 746 €-94 €94 €-32 928 €
312 828 €12 477 €6 552 €351 €--32 577 €
413 085 €12 277 €6 352 €808 €--31 769 €
513 346 €12 070 €6 145 €1 276 €--30 493 €
613 613 €11 856 €5 931 €1 757 €--28 736 €
713 885 €11 635 €5 711 €2 250 €--26 486 €
814 163 €11 407 €5 482 €2 756 €--23 730 €
914 446 €11 172 €5 247 €3 275 €--20 455 €
1014 735 €10 928 €5 004 €3 807 €--16 648 €
1115 030 €10 677 €4 752 €4 353 €--12 295 €
1215 331 €10 417 €4 492 €4 913 €---
1315 637 €10 149 €4 224 €5 488 €---
1415 950 €9 872 €3 947 €6 078 €---
1516 269 €9 585 €3 660 €6 684 €---
1616 594 €9 289 €3 364 €7 305 €---
1716 926 €8 984 €3 059 €7 943 €---
1817 265 €8 668 €2 743 €8 597 €---
1917 610 €8 342 €2 417 €9 268 €---
2017 962 €8 005 €2 080 €9 958 €---
2118 322 €7 656 €1 732 €10 665 €---
2218 688 €7 297 €1 372 €11 391 €---
2319 062 €6 925 €1 000 €12 137 €---
2419 443 €6 541 €616 €12 902 €---
2519 832 €6 145 €220 €13 687 €---
TOTAL394 929 €301 702 €99 780 €93 227 €21 494 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 448 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 589 €-6 420 €+9 009 €
2+2 589 €-28 €+2 617 €
3+2 589 €0 €+2 589 €
4+2 589 €0 €+2 589 €
5+2 589 €0 €+2 589 €
6+2 589 €0 €+2 589 €
7+2 589 €0 €+2 589 €
8+2 589 €0 €+2 589 €
9+2 589 €0 €+2 589 €
10+2 589 €0 €+2 589 €
11+2 589 €0 €+2 589 €
12+2 589 €+1 474 €+1 115 €
13+2 589 €+1 647 €+942 €
14+2 589 €+1 824 €+765 €
15+2 589 €+2 005 €+584 €
16+2 589 €+2 192 €+397 €
17+2 589 €+2 383 €+206 €
18+2 589 €+2 579 €+10 €
19+2 589 €+2 781 €-192 €
20+2 589 €+2 987 €-398 €
21+2 589 €+3 200 €-611 €
22+2 589 €+3 417 €-828 €
23+2 589 €+3 641 €-1 052 €
24+2 589 €+3 871 €-1 282 €
25+2 589 €+4 106 €-1 517 €
Total+64 725 €+31 657 €+33 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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