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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVernouillet (28)
Surface63m²
Coût Total143 328€
Loyer Annuel8 091€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 600 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 628,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Belle vue

En résidence avec ascenseur, appartement F3 de 63 m² avec une vue sur la campagne.

Entrée avec grand placard, pièce principale donnant sur un balcon ensoleillé avec vue dégagée, cuisine avec loggia, 2 chambres, salle de bains et wc séparé. double vitrage. garage et cave.

Sont compris dans les charges communes, le chauffage avec répartiteurs, l'eau froide et chaude avec compteurs divisionnaires.

Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.719674, 1.340226
Total : 143 328€
Prix d'acquisition : 102 600€
Travaux : 32 520€
Valeur du bien : 135 120€
Frais de notaire : 8 208€
Coût estimé : 8 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8091€/an
Fourchette totale : 570€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 6842€ - 9569€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 000 €
Prix d'achat :102 600 €
Décote à l'achat :-65 400€ (-38.9%)
Marge achat-revente :24 672€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 328€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,83€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 741,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 488,56€
Coût de l'assurance :10 749,60€
Taxe foncière : 809,15€/an
Soit par mois : 67,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire, en fonction de l'état actuel du chauffage avec répartiteurs.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et du papier peint ancien.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 33 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 520 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 2 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 320€
    Peinture salon: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 091 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 328 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 499 €
Revenus locatifs : +8 091 €
Charges déductibles : -38 499 €
Résultat foncier Année 1 : -30 408 €(Déficit de 30 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 979 €/an
Revenus locatifs : +8 091 €
Charges déductibles : -5 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9007.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 690 €(65% de 102 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 425 €/an
Calcul : 66 690 € × 3,636% = 2 425 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 091 €38 504 €4 745 €-30 412 €21 400 €9 012 €9 012 €
28 253 €5 857 €4 618 €2 396 €--6 616 €
38 418 €5 726 €4 487 €2 693 €--3 923 €
48 587 €5 590 €4 351 €2 997 €--927 €
58 758 €5 450 €4 211 €3 309 €---
68 934 €5 305 €4 066 €3 629 €---
79 112 €5 155 €3 916 €3 957 €---
89 295 €5 000 €3 761 €4 295 €---
99 480 €4 840 €3 601 €4 641 €---
109 670 €4 674 €3 435 €4 996 €---
119 863 €4 503 €3 263 €5 361 €---
1210 061 €4 325 €3 086 €5 735 €---
1310 262 €4 142 €2 903 €6 120 €---
1410 467 €3 953 €2 714 €6 515 €---
1510 677 €3 757 €2 518 €6 920 €---
1610 890 €3 554 €2 315 €7 336 €---
1711 108 €3 345 €2 106 €7 763 €---
1811 330 €3 128 €1 889 €8 202 €---
1911 557 €2 904 €1 665 €8 653 €---
2011 788 €2 673 €1 433 €9 115 €---
2112 024 €2 433 €1 194 €9 590 €---
2212 264 €2 185 €946 €10 079 €---
2312 509 €1 929 €690 €10 580 €---
2412 759 €1 665 €426 €11 095 €---
2513 015 €1 391 €152 €11 624 €---
TOTAL259 172 €131 987 €68 489 €127 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699 €-6 420 €+8 119 €
2+1 699 €0 €+1 699 €
3+1 699 €0 €+1 699 €
4+1 699 €0 €+1 699 €
5+1 699 €+715 €+984 €
6+1 699 €+1 089 €+610 €
7+1 699 €+1 187 €+512 €
8+1 699 €+1 288 €+411 €
9+1 699 €+1 392 €+307 €
10+1 699 €+1 499 €+200 €
11+1 699 €+1 608 €+91 €
12+1 699 €+1 721 €-22 €
13+1 699 €+1 836 €-137 €
14+1 699 €+1 954 €-255 €
15+1 699 €+2 076 €-377 €
16+1 699 €+2 201 €-502 €
17+1 699 €+2 329 €-630 €
18+1 699 €+2 461 €-762 €
19+1 699 €+2 596 €-897 €
20+1 699 €+2 735 €-1 036 €
21+1 699 €+2 877 €-1 178 €
22+1 699 €+3 024 €-1 325 €
23+1 699 €+3 174 €-1 475 €
24+1 699 €+3 328 €-1 629 €
25+1 699 €+3 487 €-1 788 €
Total+42 475 €+38 156 €+4 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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