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Appartement investisseur

VilleBourges (18)
Surface72m²
Coût Total118 800€
Loyer Annuel8 061€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé a Avaricum appartement traversant très lumineux , au deuxième étage avec ascenseur , vous propose  : Une entrée avec placard desservant une grande pièce de vie de 45 m2 , une cuisine fermée aménagée et équipée , deux chambres , une salle d'eau , wc indépendant , une cave . Peu de charges de copropriété 90 € mensuel , appartement loué actuellement 600€ , double vitrage . Pas de travaux à prévoir , stationnement à proximité .TRANSAXIA BOURGES AVARICUM, LIGNEUL Philippe (EI) [Coordonnées masquées] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.080569, 2.398932
Total : 118 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Valeur du bien : 110 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8061€/an
Fourchette totale : 511€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6137€ - 10587€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,9 €/m²
Basé sur :411 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 385 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-11 385€ (-9.4%)
Marge achat-revente :2 585€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 614,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 767,98€
Coût de l'assurance :8 910,00€
Taxe foncière : 806,06€/an
Soit par mois : 67,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 671,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 171 €/an
Revenus locatifs : +8 061 €
Charges déductibles : -6 171 €
Résultat foncier : 1 889 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 061 €6 175 €3 933 €1 885 €---
28 222 €6 070 €3 828 €2 152 €---
38 386 €5 961 €3 719 €2 425 €---
48 554 €5 849 €3 606 €2 705 €---
58 725 €5 733 €3 490 €2 992 €---
68 900 €5 612 €3 370 €3 287 €---
79 078 €5 488 €3 246 €3 589 €---
89 259 €5 360 €3 117 €3 899 €---
99 444 €5 227 €2 984 €4 217 €---
109 633 €5 089 €2 847 €4 544 €---
119 826 €4 947 €2 705 €4 878 €---
1210 022 €4 801 €2 558 €5 222 €---
1310 223 €4 649 €2 406 €5 574 €---
1410 427 €4 492 €2 249 €5 936 €---
1510 636 €4 329 €2 087 €6 307 €---
1610 848 €4 161 €1 919 €6 687 €---
1711 065 €3 988 €1 745 €7 078 €---
1811 287 €3 808 €1 566 €7 479 €---
1911 512 €3 623 €1 380 €7 890 €---
2011 743 €3 431 €1 188 €8 312 €---
2111 978 €3 232 €990 €8 746 €---
2212 217 €3 027 €784 €9 190 €---
2312 461 €2 815 €572 €9 647 €---
2412 711 €2 595 €353 €10 116 €---
2512 965 €2 368 €126 €10 597 €---
TOTAL258 182 €112 829 €56 768 €145 353 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €+566 €+1 127 €
2+1 693 €+646 €+1 047 €
3+1 693 €+727 €+966 €
4+1 693 €+812 €+881 €
5+1 693 €+898 €+795 €
6+1 693 €+986 €+707 €
7+1 693 €+1 077 €+616 €
8+1 693 €+1 170 €+523 €
9+1 693 €+1 265 €+428 €
10+1 693 €+1 363 €+330 €
11+1 693 €+1 464 €+229 €
12+1 693 €+1 567 €+126 €
13+1 693 €+1 672 €+21 €
14+1 693 €+1 781 €-88 €
15+1 693 €+1 892 €-199 €
16+1 693 €+2 006 €-313 €
17+1 693 €+2 123 €-430 €
18+1 693 €+2 244 €-551 €
19+1 693 €+2 367 €-674 €
20+1 693 €+2 494 €-801 €
21+1 693 €+2 624 €-931 €
22+1 693 €+2 757 €-1 064 €
23+1 693 €+2 894 €-1 201 €
24+1 693 €+3 035 €-1 342 €
25+1 693 €+3 179 €-1 486 €
Total+42 325 €+43 606 €+-1 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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