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Appartement F3

VilleTroyes (10)
Surface63m²
Coût Total89 520€
Loyer Annuel7 163€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre, bel appartement de type F3 entièrement rénové, offrant de belles prestations. Situé dans un environnement agréable, ce logement traversant et lumineux saura vous séduire par son confort et sa fonctionnalité. ✔️ Électricité refaite à neuf ✔️ Double vitrage intégral ✔️ Appartement en très bon état, aucun travaux à prévoir ✔️ Place de parking privative ✔️ Cave incluse Ce bien est également idéal pour un investissement locatif, grâce à sa proximité avec les structures étudiantes, garantissant une forte demande locative. Appartement facile à louer, offrant une belle rentabilité potentielle. 💰 Charges : 180 €/mois, comprenant l’eau chaude, l’eau froide et le chauffage 📍 Emplacement pratique et recherché ⚠️ Agences s’abstenir – vente de particulier à particulier uniquement (pas de frais d’agence) 👉 Pour plus d’informations ou organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.273080, 4.081540
Total : 89 520€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 6 360€
Valeur du bien : 83 360€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7163€/an
Fourchette totale : 464€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5568€ - 9215€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,51 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 145 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-8 145€ (-9.6%)
Marge achat-revente :-4 375€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 469,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 491,45€
Coût de l'assurance :7 833,00€
Taxe foncière : 716,32€/an
Soit par mois : 59,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 596,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 360 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 600€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 555 €
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -12 555 €
Résultat foncier Année 1 : -5 391 €(Déficit de 5 391 €)
Imputable sur revenu global : 5 391 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 969 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 163 €12 558 €3 008 €-5 394 €5 394 €--
27 307 €6 118 €2 928 €1 189 €---
37 453 €6 035 €2 845 €1 418 €---
47 602 €5 950 €2 760 €1 652 €---
57 754 €5 861 €2 671 €1 893 €---
67 909 €5 770 €2 580 €2 139 €---
78 067 €5 675 €2 485 €2 392 €---
88 228 €5 577 €2 387 €2 651 €---
98 393 €5 476 €2 286 €2 917 €---
108 561 €5 371 €2 181 €3 190 €---
118 732 €5 263 €2 073 €3 469 €---
128 907 €5 150 €1 961 €3 756 €---
139 085 €5 034 €1 845 €4 050 €---
149 266 €4 914 €1 725 €4 352 €---
159 452 €4 790 €1 601 €4 662 €---
169 641 €4 662 €1 472 €4 979 €---
179 834 €4 529 €1 339 €5 305 €---
1810 030 €4 391 €1 202 €5 639 €---
1910 231 €4 249 €1 059 €5 982 €---
2010 435 €4 102 €912 €6 334 €---
2110 644 €3 950 €760 €6 694 €---
2210 857 €3 792 €603 €7 065 €---
2311 074 €3 629 €440 €7 445 €---
2411 296 €3 461 €271 €7 835 €---
2511 522 €3 286 €97 €8 235 €---
TOTAL229 441 €129 593 €43 491 €99 848 €5 394 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 618 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-1 618 €+3 122 €
2+1 504 €+357 €+1 147 €
3+1 504 €+425 €+1 079 €
4+1 504 €+496 €+1 008 €
5+1 504 €+568 €+936 €
6+1 504 €+642 €+862 €
7+1 504 €+718 €+786 €
8+1 504 €+795 €+709 €
9+1 504 €+875 €+629 €
10+1 504 €+957 €+547 €
11+1 504 €+1 041 €+463 €
12+1 504 €+1 127 €+377 €
13+1 504 €+1 215 €+289 €
14+1 504 €+1 306 €+198 €
15+1 504 €+1 398 €+106 €
16+1 504 €+1 494 €+10 €
17+1 504 €+1 591 €-87 €
18+1 504 €+1 692 €-188 €
19+1 504 €+1 795 €-291 €
20+1 504 €+1 900 €-396 €
21+1 504 €+2 008 €-504 €
22+1 504 €+2 119 €-615 €
23+1 504 €+2 233 €-729 €
24+1 504 €+2 350 €-846 €
25+1 504 €+2 471 €-967 €
Total+37 600 €+29 954 €+7 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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