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Achat maison

Bien expiré
VilleGacé (61)
Surface56m²
Coût Total72 150€
Loyer Annuel4 414€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 56 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Salle de séjour : 11 m², Terrain de 180 m²

Gacé, proche des commerces, maison de ville offrant env 56 m² hab dont séjour, cuisine, 2 chambres. Grenier aménageable. Absence de système de chauffage. Buanderie. Cave. TAE. Agréable terrain clos de 180 m². A NE PAS MANQUER !! Honoraires d'agence charge vendeur. DPE : non soumis. EXCLUSIVITE Prix : 30 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Ville : Gacé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61230
Coordonnées : 48.791250, 0.316980
Total : 72 150€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 39 750€
Valeur du bien : 69 750€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 368€/mois
Loyer annuel estimé : 4414€/an
Fourchette totale : 290€ - 466€/mois
Fourchette annuelle : 3485€ - 5591€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :357,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 378,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 052,59€
Coût de l'assurance :6 313,13€
Taxe foncière : 441,42€/an
Soit par mois : 36,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 367,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 415,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et mise aux normes des installations.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 750 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (moyenne 10000-13000€), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 8000€ (moyenne 6000-12000€), Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gacé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 414 €/an
Calcul : 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 441 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 866 €
Revenus locatifs : +4 414 €
Charges déductibles : -42 866 €
Résultat foncier Année 1 : -38 452 €(Déficit de 38 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 116 €/an
Revenus locatifs : +4 414 €
Charges déductibles : -3 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17051.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 414 €42 868 €2 424 €-38 454 €21 400 €17 054 €17 054 €
24 502 €3 054 €2 360 €1 449 €--15 605 €
34 593 €2 987 €2 293 €1 605 €--14 000 €
44 684 €2 918 €2 224 €1 766 €--12 234 €
54 778 €2 847 €2 153 €1 931 €--10 303 €
64 874 €2 773 €2 079 €2 100 €--8 203 €
74 971 €2 697 €2 003 €2 274 €--5 929 €
85 071 €2 618 €1 924 €2 452 €--3 476 €
95 172 €2 536 €1 843 €2 635 €--841 €
105 275 €2 452 €1 758 €2 823 €---
115 381 €2 365 €1 671 €3 016 €---
125 488 €2 274 €1 580 €3 214 €---
135 598 €2 181 €1 487 €3 417 €---
145 710 €2 084 €1 390 €3 626 €---
155 824 €1 984 €1 290 €3 840 €---
165 941 €1 880 €1 186 €4 061 €---
176 060 €1 773 €1 079 €4 286 €---
186 181 €1 662 €969 €4 518 €---
196 305 €1 548 €854 €4 757 €---
206 431 €1 429 €735 €5 001 €---
216 559 €1 307 €613 €5 253 €---
226 690 €1 180 €486 €5 511 €---
236 824 €1 048 €354 €5 776 €---
246 961 €912 €218 €6 048 €---
257 100 €772 €78 €6 328 €---
TOTAL141 387 €92 151 €35 053 €49 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+927 €-6 420 €+7 347 €
2+927 €0 €+927 €
3+927 €0 €+927 €
4+927 €0 €+927 €
5+927 €0 €+927 €
6+927 €0 €+927 €
7+927 €0 €+927 €
8+927 €0 €+927 €
9+927 €0 €+927 €
10+927 €+595 €+332 €
11+927 €+905 €+22 €
12+927 €+964 €-37 €
13+927 €+1 025 €-98 €
14+927 €+1 088 €-161 €
15+927 €+1 152 €-225 €
16+927 €+1 218 €-291 €
17+927 €+1 286 €-359 €
18+927 €+1 356 €-429 €
19+927 €+1 427 €-500 €
20+927 €+1 500 €-573 €
21+927 €+1 576 €-649 €
22+927 €+1 653 €-726 €
23+927 €+1 733 €-806 €
24+927 €+1 814 €-887 €
25+927 €+1 898 €-971 €
Total+23 175 €+14 771 €+8 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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