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Maison à vendre

VilleSepvret (79)
Surface214m²
Coût Total281 064€
Loyer Annuel19 741€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 800 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 826,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, calme

Découvrez cette maison de caractère de + 200m² située à 10 km de Melle et 20 km de St Maixent, offrant de beaux volumes, grand séjour salon avec poêle à bois , cuisine, 5 belles chambres dont une au rdc, sde, chaudière à granulés, grenier aménageable, garage, préau et dépendances sur un terrain clos de 3500m². (4.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Sepvret
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.289420, -0.082500
Total : 281 064€
Prix d'acquisition : 176 800€
Travaux : 90 120€
Valeur du bien : 266 920€
Frais de notaire : 14 144€
Coût estimé : 14 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1645€/mois
Loyer annuel estimé : 19741€/an
Fourchette totale : 1278€ - 2118€/mois
Fourchette annuelle : 15336€ - 25411€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :723,4 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 808 €
Prix d'achat :176 800 €
Décote à l'achat :+21 992€ (+14.2%)
Marge achat-revente :-126 256€ (-81.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 372,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 454,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 728,54€
Coût de l'assurance :24 593,10€
Taxe foncière : 1 974,12€/an
Soit par mois : 164,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 645,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 619,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du poêle à granulés existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal pour maintenir la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et hall d'entrée
Quantité: 2 pièces (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 120 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 920€
    Isolation combles: 214 m² × 30€/m² = 6420€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Système de chauffage:5 500€
    Vérification et optimisation du poêle à granulés: 1 système × 5500€ = 5500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Cuisine - Rénovation complète:30 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Pose parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre) = 4800€
  • Chambres - Peinture:6 400€
    Peinture chambres: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre) = 3200€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
  • Autres pièces - Peinture:2 800€
    Peinture salle à manger et hall: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre) = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 741 €/an
Calcul : 1 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 064 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 150 €
Revenus locatifs : +19 741 €
Charges déductibles : -102 150 €
Résultat foncier Année 1 : -82 408 €(Déficit de 82 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 030 €/an
Revenus locatifs : +19 741 €
Charges déductibles : -12 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61008.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 920 €(65% de 176 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 179 €/an
Calcul : 114 920 € × 3,636% = 4 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 741 €102 159 €9 081 €-82 417 €21 400 €61 017 €61 017 €
220 136 €11 793 €8 835 €8 343 €--52 674 €
320 539 €11 540 €8 582 €8 999 €--43 675 €
420 950 €11 278 €8 320 €9 672 €--34 004 €
521 368 €11 007 €8 049 €10 361 €--23 642 €
621 796 €10 728 €7 770 €11 068 €--12 574 €
722 232 €10 439 €7 481 €11 793 €--781 €
822 676 €10 140 €7 182 €12 536 €---
923 130 €9 832 €6 874 €13 298 €---
1023 593 €9 513 €6 556 €14 079 €---
1124 064 €9 184 €6 226 €14 880 €---
1224 546 €8 844 €5 886 €15 702 €---
1325 037 €8 493 €5 535 €16 544 €---
1425 537 €8 130 €5 172 €17 408 €---
1526 048 €7 755 €4 797 €18 293 €---
1626 569 €7 367 €4 409 €19 202 €---
1727 100 €6 967 €4 009 €20 134 €---
1827 642 €6 553 €3 595 €21 089 €---
1928 195 €6 126 €3 168 €22 070 €---
2028 759 €5 684 €2 726 €23 075 €---
2129 334 €5 228 €2 270 €24 107 €---
2229 921 €4 756 €1 798 €25 165 €---
2330 519 €4 269 €1 311 €26 250 €---
2431 130 €3 766 €808 €27 364 €---
2531 752 €3 246 €288 €28 507 €---
TOTAL632 316 €294 795 €130 729 €337 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 146 €-6 420 €+10 566 €
2+4 146 €0 €+4 146 €
3+4 146 €0 €+4 146 €
4+4 146 €0 €+4 146 €
5+4 146 €0 €+4 146 €
6+4 146 €0 €+4 146 €
7+4 146 €0 €+4 146 €
8+4 146 €+3 526 €+620 €
9+4 146 €+3 989 €+157 €
10+4 146 €+4 224 €-78 €
11+4 146 €+4 464 €-318 €
12+4 146 €+4 710 €-564 €
13+4 146 €+4 963 €-817 €
14+4 146 €+5 222 €-1 076 €
15+4 146 €+5 488 €-1 342 €
16+4 146 €+5 761 €-1 615 €
17+4 146 €+6 040 €-1 894 €
18+4 146 €+6 327 €-2 181 €
19+4 146 €+6 621 €-2 475 €
20+4 146 €+6 923 €-2 777 €
21+4 146 €+7 232 €-3 086 €
22+4 146 €+7 549 €-3 403 €
23+4 146 €+7 875 €-3 729 €
24+4 146 €+8 209 €-4 063 €
25+4 146 €+8 552 €-4 406 €
Total+103 650 €+101 256 €+2 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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