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Maison à vendre

VilleCernex (74)
Surface209
Coût Total597 700
Loyer Annuel51 529
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+771
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 535 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 2 559,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 3 parkings, Terrasse, calme, Exposition sud

A vendre, sur la commune de CERNEX, à 25 min. de Genève et d'ANNECY, dans un cadre bucolique, maison de village rénovée sur 3 niveaux de 209 m² habitables avec de très belles pièces et volumes. La maison est classée en DPE B, elle possède une pompe à chaleur avec une distribution hydraulique par la sol sur le rdc et sur le premier étage et par des radiateurs au 2ème étage. Elle se compose : au rez de chaussée ; d'une entrée, d'un local technique avec un wc, d'une très belle et grande pièce de vie exposée sud avec une belle hauteur sous plafond (volets électriques, poêle de masse), d'une cuisine équipée avec plan de travail en granit, d'un cellier -buanderie et d'une grande terrasse avec store banne. Au 1er étage : d'un dégagement, d'une grande pièce exposée sud avec un poêles à bois, de deux belles chambres, d'une salle de bains et d'un wc avec lave mains Au 2ème étage : d'une grande pièce avec deux vélux, d'une grande chambre avec deux vélux avec possibilité de division, d'une salle de bains et d'un wc avec lave mains. A l'extérieur , la maison dispose de trois places de parking extérieur, d'un bûcher, de deux réduites et d'un carport moto.

Ville : Cernex
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74350
Coordonnées : 46.057588, 6.037659
Total : 597 700
Prix d'acquisition : 535 000
Travaux : 19 900
Valeur du bien : 554 900
Frais de notaire : 42 800
Coût estimé : 42 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209
Loyer prédit : 20.55€/m²/mois
Fourchette : 14.97€ - 28.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 4294€/mois
Loyer annuel estimé : 51529€/an
Fourchette totale : 3128€ - 5894€/mois
Fourchette annuelle : 37542€ - 70728€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 211,11 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :880 122
Prix d'achat :535 000
Décote à l'achat :-345 122 (-39.2%)
Marge achat-revente :282 422€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :597 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 919,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :174,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 093,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :278 002,33
Coût de l'assurance :52 298,75
Taxe foncière : 5 152,92€/an
Soit par mois : 429,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 294,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 522,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :771,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 79 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine d'environ 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et maintenance de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Système de chauffage en place, vérification recommandée pour performance optimale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:1 200
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant peinture et finitions, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² (5 m²) = 10000€, main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:4 500
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant peinture et revêtements, main d'œuvre comprise)
  • Chauffage:200
    Maintenance pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€ (incluant vérification et nettoyage, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cernex (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine, Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 529 €/an
Calcul : 4 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 597 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 092 €/an
Calcul : 174 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 437
Revenus locatifs : +51 529
Charges déductibles : -46 437
Résultat foncier Année 1 : 5 093

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 537 €/an
Revenus locatifs : +51 529
Charges déductibles : -26 537
Résultat foncier Années 2+ : 24 993 €/an
Prix d'achat du bien : 535 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 347 750(65% de 535 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 645 €/an
Calcul : 347 750 € × 3,636% = 12 645
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 52946 45519 3115 074---
252 56026 03418 78926 526---
353 61125 49518 25028 116---
454 68324 93817 69329 745---
555 77724 36217 11731 415---
656 89223 76816 52333 125---
758 03023 15415 90934 877---
859 19122 51915 27436 672---
960 37521 86314 61838 512---
1061 58221 18613 94140 397---
1162 81420 48613 24142 328---
1264 07019 76212 51844 308---
1365 35119 01511 77046 336---
1466 65918 24310 99848 415---
1567 99217 44510 20150 546---
1669 35216 6219 37652 730---
1770 73915 7708 52554 969---
1872 15314 8907 64557 263---
1973 59613 9816 73659 615---
2075 06813 0425 79762 026---
2176 57012 0724 82764 498---
2278 10111 0693 82467 032---
2379 66310 0332 78969 630---
2481 2568 9631 71872 293---
2582 8817 85761375 024---
TOTAL1 650 496479 024278 0021 171 4720Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 171 472
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 821+1 522+9 299
2+10 821+7 958+2 863
3+10 821+8 435+2 386
4+10 821+8 924+1 897
5+10 821+9 424+1 397
6+10 821+9 937+884
7+10 821+10 463+358
8+10 821+11 002-181
9+10 821+11 553-732
10+10 821+12 119-1 298
11+10 821+12 698-1 877
12+10 821+13 292-2 471
13+10 821+13 901-3 080
14+10 821+14 525-3 704
15+10 821+15 164-4 343
16+10 821+15 819-4 998
17+10 821+16 491-5 670
18+10 821+17 179-6 358
19+10 821+17 885-7 064
20+10 821+18 608-7 787
21+10 821+19 349-8 528
22+10 821+20 110-9 289
23+10 821+20 889-10 068
24+10 821+21 688-10 867
25+10 821+22 507-11 686
Total+270 525+351 442+-80 917
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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