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Appartement à vendre

VilleManosque (04)
Surface74m²
Coût Total153 540€
Loyer Annuel9 513€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 594,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité - Manosque, dans résidence avec ascenseur, appartement de type 3 d'une belle superficie habitable, deux terrasses, une cave et un parking privatif couvert. Cet appartement nécessite quelques travaux de remise au goût du jour. Des travaux ont déjà été effectués, tel que le double vitrage, l'électricité et le chauffage. A découvrir ! Immeuble en copropriété/ pas de procédure en cours. Référence agence : 3507

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.831495, 5.781917
Total : 153 540€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 144 100€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9513€/an
Fourchette totale : 624€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7484€ - 12092€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 676,7 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 075 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-6 075€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-29 465€ (-23.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 414,55€
Coût de l'assurance :13 434,75€
Taxe foncière : 951,30€/an
Soit par mois : 79,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour du plan de travail et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 400€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 20 m² × 45€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 513 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 544 €
Revenus locatifs : +9 513 €
Charges déductibles : -32 544 €
Résultat foncier Année 1 : -23 031 €(Déficit de 23 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 444 €/an
Revenus locatifs : +9 513 €
Charges déductibles : -6 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1631.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 513 €32 549 €4 961 €-23 036 €21 400 €1 636 €1 636 €
29 703 €6 315 €4 827 €3 388 €---
39 897 €6 177 €4 688 €3 721 €---
410 095 €6 034 €4 545 €4 062 €---
510 297 €5 886 €4 397 €4 411 €---
610 503 €5 733 €4 244 €4 770 €---
710 713 €5 575 €4 087 €5 138 €---
810 927 €5 412 €3 924 €5 515 €---
911 146 €5 244 €3 755 €5 902 €---
1011 369 €5 070 €3 581 €6 299 €---
1111 596 €4 890 €3 401 €6 706 €---
1211 828 €4 704 €3 216 €7 124 €---
1312 065 €4 512 €3 024 €7 553 €---
1412 306 €4 314 €2 825 €7 992 €---
1512 552 €4 109 €2 620 €8 443 €---
1612 803 €3 897 €2 409 €8 906 €---
1713 059 €3 679 €2 190 €9 381 €---
1813 321 €3 453 €1 964 €9 868 €---
1913 587 €3 219 €1 730 €10 368 €---
2013 859 €2 978 €1 489 €10 881 €---
2114 136 €2 729 €1 240 €11 407 €---
2214 419 €2 471 €982 €11 948 €---
2314 707 €2 205 €716 €12 502 €---
2415 001 €1 930 €441 €13 071 €---
2515 301 €1 646 €157 €13 655 €---
TOTAL304 706 €134 732 €71 415 €169 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 998 €-6 420 €+8 418 €
2+1 998 €+526 €+1 472 €
3+1 998 €+1 116 €+882 €
4+1 998 €+1 218 €+780 €
5+1 998 €+1 323 €+675 €
6+1 998 €+1 431 €+567 €
7+1 998 €+1 541 €+457 €
8+1 998 €+1 655 €+343 €
9+1 998 €+1 771 €+227 €
10+1 998 €+1 890 €+108 €
11+1 998 €+2 012 €-14 €
12+1 998 €+2 137 €-139 €
13+1 998 €+2 266 €-268 €
14+1 998 €+2 398 €-400 €
15+1 998 €+2 533 €-535 €
16+1 998 €+2 672 €-674 €
17+1 998 €+2 814 €-816 €
18+1 998 €+2 960 €-962 €
19+1 998 €+3 110 €-1 112 €
20+1 998 €+3 264 €-1 266 €
21+1 998 €+3 422 €-1 424 €
22+1 998 €+3 584 €-1 586 €
23+1 998 €+3 751 €-1 753 €
24+1 998 €+3 921 €-1 923 €
25+1 998 €+4 097 €-2 099 €
Total+49 950 €+50 992 €+-1 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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