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Maison à vendre

VilleSancerre (18)
Surface68m²
Coût Total94 090€
Loyer Annuel5 075€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 720,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, Non meublé

En plein centre du village de Sancerre, charmante maison à rénover comprenant au rez de chaussée : entrée et pièce de 32 m2 avec accès à une cave voûtée de 36 m2 ; au premier étage : appartement de 68 m2 comprenant entrée, cuisine ouverte sur une pièce de vie lumineuse de 35 m2 avec fenêtres en double-vitrage, bureau, chambre et salle d'eau-wc et au deuxième étage : grenier aménageable sur l'ensemble. Visite virtuelle disponible sur le lien suivant : ?m=LQrZ2TEyVuw Référence agence : 14608

Ville : Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.331992, 2.839204
Total : 94 090€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 41 170€
Valeur du bien : 90 170€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5075€/an
Fourchette totale : 326€ - 548€/mois
Fourchette annuelle : 3917€ - 6574€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 392,07 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 660 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-45 660€ (-48.2%)
Marge achat-revente :570€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 711,69€
Coût de l'assurance :8 232,87€
Taxe foncière : 507,48€/an
Soit par mois : 42,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et réparation des signes d'usure
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 170 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 720€
    Isolation combles: 68 m² × 40€/m² = 2720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancerre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 075 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 165 €
Revenus locatifs : +5 075 €
Charges déductibles : -45 165 €
Résultat foncier Année 1 : -40 090 €(Déficit de 40 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 995 €/an
Revenus locatifs : +5 075 €
Charges déductibles : -3 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18690.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 075 €45 168 €3 161 €-40 093 €21 400 €18 693 €18 693 €
25 176 €3 914 €3 077 €1 262 €--17 431 €
35 280 €3 827 €2 991 €1 452 €--15 979 €
45 385 €3 738 €2 901 €1 648 €--14 331 €
55 493 €3 645 €2 808 €1 849 €--12 483 €
65 603 €3 548 €2 712 €2 055 €--10 428 €
75 715 €3 449 €2 612 €2 266 €--8 162 €
85 829 €3 346 €2 509 €2 483 €--5 679 €
95 946 €3 240 €2 403 €2 706 €--2 972 €
106 065 €3 130 €2 293 €2 935 €--37 €
116 186 €3 016 €2 179 €3 171 €---
126 310 €2 898 €2 061 €3 412 €---
136 436 €2 776 €1 939 €3 660 €---
146 565 €2 650 €1 813 €3 915 €---
156 696 €2 519 €1 682 €4 177 €---
166 830 €2 384 €1 547 €4 446 €---
176 967 €2 244 €1 408 €4 722 €---
187 106 €2 100 €1 263 €5 006 €---
197 248 €1 950 €1 114 €5 298 €---
207 393 €1 796 €959 €5 597 €---
217 541 €1 636 €799 €5 905 €---
227 692 €1 470 €633 €6 222 €---
237 846 €1 299 €462 €6 547 €---
248 002 €1 122 €285 €6 881 €---
258 163 €938 €102 €7 224 €---
TOTAL162 548 €107 802 €45 712 €54 746 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 066 €-6 420 €+7 486 €
2+1 066 €0 €+1 066 €
3+1 066 €0 €+1 066 €
4+1 066 €0 €+1 066 €
5+1 066 €0 €+1 066 €
6+1 066 €0 €+1 066 €
7+1 066 €0 €+1 066 €
8+1 066 €0 €+1 066 €
9+1 066 €0 €+1 066 €
10+1 066 €0 €+1 066 €
11+1 066 €+940 €+126 €
12+1 066 €+1 024 €+42 €
13+1 066 €+1 098 €-32 €
14+1 066 €+1 175 €-109 €
15+1 066 €+1 253 €-187 €
16+1 066 €+1 334 €-268 €
17+1 066 €+1 417 €-351 €
18+1 066 €+1 502 €-436 €
19+1 066 €+1 589 €-523 €
20+1 066 €+1 679 €-613 €
21+1 066 €+1 772 €-706 €
22+1 066 €+1 866 €-800 €
23+1 066 €+1 964 €-898 €
24+1 066 €+2 064 €-998 €
25+1 066 €+2 167 €-1 101 €
Total+26 650 €+16 424 €+10 226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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