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Immeuble 430 m² Bondy

VilleBondy (93)
Surface430m²
Coût Total793 220€
Loyer Annuel95 619€
Rentabilité12.05%
Cashflow/mois+2 961€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 639 000 €
Surface : 430 m²
Prix au m² : 1 486,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BONDY! A proximité des lignes de bus 105 , 303, TUB, du groupe scolaire assomption, du centre ville et de ses commerces. Maison de rapport ,construction contemporaine, une partie ancienne réhabilitée, divisée en deux logements types 2 pièces, 1 studio aménageable sous sol 2.50 hauteur, idéal artisan, d une surface de 100m2 , une 2eme maison construite, en 2000, divise en 3 logements: au rez de chaussée, 3 pièces avec entrée, cuisine aménagée équipée us, salle à manger, salle de bain avec douche et baignoire deux chambres et salle d eau garage double de plain pied à l étage 3 pièces spacieux de 90 m2 , salle de bain , salle d eau, deux chambres , salle à manger cuisine ouverte avec loggia. Au dernier étage: appartement 3 pièces entrée cuisine ouverte, salon, deux chambres.

Idéal investisseur! A visiter sans plus tarder! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Référence annonce : 15621 Consommation énergétique : 622 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 25 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.902752, 2.482103
Total : 793 220€
Prix d'acquisition : 639 000€
Travaux : 103 100€
Valeur du bien : 742 100€
Frais de notaire : 51 120€
Coût estimé : 51 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 430m²
Loyer prédit : 18.53€/m²/mois
Fourchette : 15.06€ - 22.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 7968€/mois
Loyer annuel estimé : 95619€/an
Fourchette totale : 6477€ - 9803€/mois
Fourchette annuelle : 77724€ - 117635€/an
Rentabilité brute :12.05%
Fourchette de rentabilité :9.80% - 14.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 911,99 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 252 156 €
Prix d'achat :639 000 €
Décote à l'achat :-613 156€ (-49.0%)
Marge achat-revente :458 936€ (36.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :793 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 979,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :231,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 210,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :400 647,90€
Coût de l'assurance :69 406,75€
Taxe foncière : 9 561,94€/an
Soit par mois : 796,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 968,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 007,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 960,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 430 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 54 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 430 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 430 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 430 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes à vérifier
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec vérification des normes
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais mise aux normes à vérifier
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 100 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 430 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:48 600€
    Fenêtres double vitrage: 54 fenêtres × 800€/fenêtre = 43200€, Main d'œuvre: 5400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système pour 430 m² × 4000€/système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation - Combles:21 500€
    Isolation combles: 430 m² × 50€/m² = 21500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€/tableau = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 88 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 95 619 €/an
Calcul : 7 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 793 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 776 €/an
Calcul : 231 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 010 €
Revenus locatifs : +95 619 €
Charges déductibles : -143 010 €
Résultat foncier Année 1 : -47 391 €(Déficit de 47 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 910 €/an
Revenus locatifs : +95 619 €
Charges déductibles : -39 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 55 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25991.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 639 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 415 350 €(65% de 639 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 104 €/an
Calcul : 415 350 € × 3,636% = 15 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
195 619 €143 036 €27 598 €-47 417 €21 400 €26 017 €26 017 €
297 532 €39 215 €26 877 €58 316 €---
399 482 €38 468 €26 130 €61 014 €---
4101 472 €37 695 €25 357 €63 777 €---
5103 501 €36 894 €24 555 €66 608 €---
6105 572 €36 064 €23 726 €69 508 €---
7107 683 €35 204 €22 866 €72 479 €---
8109 837 €34 314 €21 976 €75 523 €---
9112 033 €33 392 €21 053 €78 642 €---
10114 274 €32 436 €20 098 €81 838 €---
11116 559 €31 447 €19 109 €85 112 €---
12118 891 €30 422 €18 084 €88 468 €---
13121 268 €29 361 €17 023 €91 908 €---
14123 694 €28 261 €15 923 €95 432 €---
15126 168 €27 123 €14 784 €99 045 €---
16128 691 €25 943 €13 605 €102 748 €---
17131 265 €24 722 €12 383 €106 543 €---
18133 890 €23 456 €11 118 €110 434 €---
19136 568 €22 146 €9 807 €114 422 €---
20139 299 €20 788 €8 450 €118 511 €---
21142 085 €19 382 €7 044 €122 703 €---
22144 927 €17 926 €5 587 €127 001 €---
23147 826 €16 417 €4 079 €131 408 €---
24150 782 €14 855 €2 517 €135 927 €---
25153 798 €13 236 €898 €140 561 €---
TOTAL3 062 717 €812 203 €400 648 €2 250 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 250 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 95 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 080 €-6 420 €+26 500 €
2+20 080 €+9 690 €+10 390 €
3+20 080 €+18 304 €+1 776 €
4+20 080 €+19 133 €+947 €
5+20 080 €+19 982 €+98 €
6+20 080 €+20 852 €-772 €
7+20 080 €+21 744 €-1 664 €
8+20 080 €+22 657 €-2 577 €
9+20 080 €+23 593 €-3 513 €
10+20 080 €+24 551 €-4 471 €
11+20 080 €+25 534 €-5 454 €
12+20 080 €+26 541 €-6 461 €
13+20 080 €+27 572 €-7 492 €
14+20 080 €+28 630 €-8 550 €
15+20 080 €+29 714 €-9 634 €
16+20 080 €+30 824 €-10 744 €
17+20 080 €+31 963 €-11 883 €
18+20 080 €+33 130 €-13 050 €
19+20 080 €+34 327 €-14 247 €
20+20 080 €+35 553 €-15 473 €
21+20 080 €+36 811 €-16 731 €
22+20 080 €+38 100 €-18 020 €
23+20 080 €+39 423 €-19 343 €
24+20 080 €+40 778 €-20 698 €
25+20 080 €+42 168 €-22 088 €
Total+502 000 €+675 154 €+-173 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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