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Maison à vendre

VilleVerdun-sur-Garonne (82)
Surface237m²
Coût Total340 570€
Loyer Annuel27 581€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 839,66 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 5 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Maison de maître à fort potentiel composée de cinq chambres, deux salles de bain, un salon de réception, une salle à manger, une cuisine, une arrière cuisine ainsi qu'un cellier. Un garage ainsi que plusieurs caves voutées et environ 200m² de combles complètent ce bien offrant de nombreuse possibilités.

Ville : Verdun-sur-Garonne
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.845217, 1.217500
Total : 340 570€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 125 650€
Valeur du bien : 324 650€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.77€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2298€/mois
Loyer annuel estimé : 27581€/an
Fourchette totale : 1841€ - 2870€/mois
Fourchette annuelle : 22088€ - 34441€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 772,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :419 985 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-220 985€ (-52.6%)
Marge achat-revente :79 415€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 677,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :99,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 777,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 739,66€
Coût de l'assurance :29 799,88€
Taxe foncière : 2 758,15€/an
Soit par mois : 229,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 298,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 006,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :291,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :125 650 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:35 550€
    Isolation combles: 237 m² × 150€/m² = 35550€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€/fenêtre = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 300€
    Rénovation complète salle de bain: 1 baignoire = 1500€, 1 lavabo = 500€, Carrelage 6 m² × 50€/m² = 300€, Plomberie = 2000€, Électricité = 1000€, Main d'œuvre = 2000€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Électroménager = 3000€, Plomberie = 2000€, Électricité = 2000€, Main d'œuvre = 2000€
  • Chambres:10 500€
    Parquet flottant 75 m² × 50€/m² = 3750€, Peinture 75 m² × 30€/m² = 2250€, Électricité 5 chambres = 3000€, Main d'œuvre = 1500€
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: Parquet 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité = 1500€, Main d'œuvre = 2100€
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 600€, Prises = 600€, Main d'œuvre = 600€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: Vérification et mise à jour = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun-sur-Garonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 78 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 581 €/an
Calcul : 2 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 570 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 192 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 125 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 863 €
Revenus locatifs : +27 581 €
Charges déductibles : -140 863 €
Résultat foncier Année 1 : -113 282 €(Déficit de 113 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 91 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 213 €/an
Revenus locatifs : +27 581 €
Charges déductibles : -15 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 368 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 91881.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 581 €140 874 €11 274 €-113 293 €21 400 €91 893 €91 893 €
228 133 €14 923 €10 973 €13 210 €--78 682 €
328 696 €14 611 €10 661 €14 085 €--64 597 €
429 270 €14 289 €10 339 €14 981 €--49 617 €
529 855 €13 956 €10 006 €15 899 €--33 717 €
630 452 €13 611 €9 661 €16 841 €--16 876 €
731 061 €13 255 €9 305 €17 806 €---
831 682 €12 887 €8 936 €18 796 €---
932 316 €12 506 €8 556 €19 810 €---
1032 962 €12 112 €8 162 €20 851 €---
1133 622 €11 705 €7 755 €21 917 €---
1234 294 €11 284 €7 333 €23 010 €---
1334 980 €10 848 €6 898 €24 132 €---
1435 680 €10 398 €6 448 €25 282 €---
1536 393 €9 932 €5 982 €26 461 €---
1637 121 €9 451 €5 501 €27 670 €---
1737 863 €8 953 €5 003 €28 910 €---
1838 621 €8 439 €4 488 €30 182 €---
1939 393 €7 906 €3 956 €31 487 €---
2040 181 €7 356 €3 406 €32 825 €---
2140 985 €6 787 €2 837 €34 198 €---
2241 804 €6 199 €2 249 €35 606 €---
2342 640 €5 590 €1 640 €37 050 €---
2443 493 €4 961 €1 011 €38 532 €---
2544 363 €4 311 €361 €40 052 €---
TOTAL883 443 €387 143 €162 740 €496 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 792 €-6 420 €+12 212 €
2+5 792 €0 €+5 792 €
3+5 792 €0 €+5 792 €
4+5 792 €0 €+5 792 €
5+5 792 €0 €+5 792 €
6+5 792 €0 €+5 792 €
7+5 792 €+279 €+5 513 €
8+5 792 €+5 639 €+153 €
9+5 792 €+5 943 €-151 €
10+5 792 €+6 255 €-463 €
11+5 792 €+6 575 €-783 €
12+5 792 €+6 903 €-1 111 €
13+5 792 €+7 240 €-1 448 €
14+5 792 €+7 584 €-1 792 €
15+5 792 €+7 938 €-2 146 €
16+5 792 €+8 301 €-2 509 €
17+5 792 €+8 673 €-2 881 €
18+5 792 €+9 055 €-3 263 €
19+5 792 €+9 446 €-3 654 €
20+5 792 €+9 847 €-4 055 €
21+5 792 €+10 259 €-4 467 €
22+5 792 €+10 682 €-4 890 €
23+5 792 €+11 115 €-5 323 €
24+5 792 €+11 560 €-5 768 €
25+5 792 €+12 016 €-6 224 €
Total+144 800 €+148 890 €+-4 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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