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Achat appartement

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface59m²
Coût Total117 600€
Loyer Annuel7 090€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 186,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 59 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée équipée

Perpignan Boulevard Aristide Briand F3 de 58m2 au dernier étage, double vitrage, volets roulants, grand balcon

Honoraires inclus de 7.69% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 65 000 euros. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800.00 euros et 800.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.691950, 2.903820
Total : 117 600€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7090€/an
Fourchette totale : 477€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5724€ - 8784€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 757,61€
Coût de l'assurance :10 290,00€
Taxe foncière : 709,04€/an
Soit par mois : 59,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer un ancien système si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise à jour de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse).
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse).
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse).
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€.
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€.
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 090 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 045 €
Revenus locatifs : +7 090 €
Charges déductibles : -47 045 €
Résultat foncier Année 1 : -39 954 €(Déficit de 39 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 045 €/an
Revenus locatifs : +7 090 €
Charges déductibles : -5 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18554.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 090 €47 049 €3 928 €-39 958 €21 400 €18 558 €18 558 €
27 232 €4 944 €3 823 €2 288 €--16 270 €
37 377 €4 836 €3 715 €2 541 €--13 729 €
47 524 €4 724 €3 603 €2 800 €--10 929 €
57 675 €4 608 €3 488 €3 067 €--7 862 €
67 828 €4 489 €3 368 €3 340 €--4 522 €
77 985 €4 365 €3 244 €3 620 €--902 €
88 145 €4 237 €3 116 €3 908 €---
98 308 €4 104 €2 984 €4 203 €---
108 474 €3 967 €2 847 €4 506 €---
118 643 €3 826 €2 705 €4 818 €---
128 816 €3 679 €2 558 €5 137 €---
138 992 €3 527 €2 407 €5 465 €---
149 172 €3 371 €2 250 €5 802 €---
159 356 €3 208 €2 088 €6 147 €---
169 543 €3 041 €1 920 €6 502 €---
179 734 €2 867 €1 747 €6 866 €---
189 928 €2 688 €1 567 €7 241 €---
1910 127 €2 502 €1 381 €7 625 €---
2010 329 €2 310 €1 189 €8 019 €---
2110 536 €2 112 €991 €8 424 €---
2210 747 €1 906 €786 €8 841 €---
2310 962 €1 694 €573 €9 268 €---
2411 181 €1 474 €353 €9 707 €---
2511 404 €1 247 €126 €10 158 €---
TOTAL227 108 €126 774 €56 758 €100 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 489 €-6 420 €+7 909 €
2+1 489 €0 €+1 489 €
3+1 489 €0 €+1 489 €
4+1 489 €0 €+1 489 €
5+1 489 €0 €+1 489 €
6+1 489 €0 €+1 489 €
7+1 489 €0 €+1 489 €
8+1 489 €+902 €+587 €
9+1 489 €+1 261 €+228 €
10+1 489 €+1 352 €+137 €
11+1 489 €+1 445 €+44 €
12+1 489 €+1 541 €-52 €
13+1 489 €+1 639 €-150 €
14+1 489 €+1 740 €-251 €
15+1 489 €+1 844 €-355 €
16+1 489 €+1 951 €-462 €
17+1 489 €+2 060 €-571 €
18+1 489 €+2 172 €-683 €
19+1 489 €+2 287 €-798 €
20+1 489 €+2 406 €-917 €
21+1 489 €+2 527 €-1 038 €
22+1 489 €+2 652 €-1 163 €
23+1 489 €+2 780 €-1 291 €
24+1 489 €+2 912 €-1 423 €
25+1 489 €+3 047 €-1 558 €
Total+37 225 €+30 100 €+7 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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