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Immeuble - 15 + pièce(s) - 225 m²

VilleDraguignan (83)
Surface225m²
Coût Total445 600€
Loyer Annuel40 227€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+582€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 622,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport, dans le centre historique, à proximité des commodités, composé de 5 appartements dont 3 T2 d'environ 50m², 1 T1 d'environ 30m2 et un studio d'environ 17m2 , il y a aussi 3 caves en sous-sol et 4 greniers+ une terrasse tropézienne au dernier étage. la toiture à été refaite en 2019. Rapport mensuel 2500 euros . Les appartements sont en bon état et les locataires sont sérieux. idéal investisseur. Le prix de ce bien est fixé à 365 000.00 euros et les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Prenez contact avec notre équipe de l'agence de Cuers pour une première visite

Année de construction : 1948 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Cuisine : Amenagée Interphone : oui

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Total : 445 600€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 416 400€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 3352€/mois
Loyer annuel estimé : 40227€/an
Fourchette totale : 2650€ - 4241€/mois
Fourchette annuelle : 31799€ - 50889€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 913,04 €/m²
Basé sur :381 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :430 434 €
Prix d'achat :365 000 €
Décote à l'achat :-65 434€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-15 166€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :445 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 257,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :178,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 435,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 545,86€
Coût de l'assurance :53 472,00€
Taxe foncière : 4 022,72€/an
Soit par mois : 335,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 352,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 770,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :581,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1948, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur 225 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de rénovation)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 227 €/an
Calcul : 3 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 445 600 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 139 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 449 €
Revenus locatifs : +40 227 €
Charges déductibles : -73 449 €
Résultat foncier Année 1 : -33 222 €(Déficit de 33 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 049 €/an
Revenus locatifs : +40 227 €
Charges déductibles : -22 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11822.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 227 €73 464 €15 902 €-33 237 €21 400 €11 837 €11 837 €
241 032 €21 653 €15 492 €19 378 €---
341 852 €21 228 €15 066 €20 624 €---
442 689 €20 787 €14 625 €21 903 €---
543 543 €20 329 €14 168 €23 214 €---
644 414 €19 855 €13 694 €24 559 €---
745 302 €19 364 €13 202 €25 939 €---
846 208 €18 854 €12 693 €27 354 €---
947 133 €18 326 €12 164 €28 807 €---
1048 075 €17 778 €11 617 €30 297 €---
1149 037 €17 210 €11 049 €31 826 €---
1250 017 €16 622 €10 460 €33 396 €---
1351 018 €16 012 €9 850 €35 006 €---
1452 038 €15 379 €9 217 €36 659 €---
1553 079 €14 723 €8 562 €38 356 €---
1654 141 €14 043 €7 882 €40 097 €---
1755 223 €13 338 €7 177 €41 885 €---
1856 328 €12 608 €6 446 €43 720 €---
1957 454 €11 850 €5 689 €45 604 €---
2058 603 €11 065 €4 903 €47 539 €---
2159 775 €10 251 €4 089 €49 525 €---
2260 971 €9 407 €3 245 €51 564 €---
2362 190 €8 531 €2 370 €53 659 €---
2463 434 €7 624 €1 463 €55 810 €---
2564 703 €6 684 €522 €58 019 €---
TOTAL1 288 489 €436 986 €231 546 €851 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 851 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 448 €-6 420 €+14 868 €
2+8 448 €+2 262 €+6 186 €
3+8 448 €+6 187 €+2 261 €
4+8 448 €+6 571 €+1 877 €
5+8 448 €+6 964 €+1 484 €
6+8 448 €+7 368 €+1 080 €
7+8 448 €+7 782 €+666 €
8+8 448 €+8 206 €+242 €
9+8 448 €+8 642 €-194 €
10+8 448 €+9 089 €-641 €
11+8 448 €+9 548 €-1 100 €
12+8 448 €+10 019 €-1 571 €
13+8 448 €+10 502 €-2 054 €
14+8 448 €+10 998 €-2 550 €
15+8 448 €+11 507 €-3 059 €
16+8 448 €+12 029 €-3 581 €
17+8 448 €+12 565 €-4 117 €
18+8 448 €+13 116 €-4 668 €
19+8 448 €+13 681 €-5 233 €
20+8 448 €+14 262 €-5 814 €
21+8 448 €+14 857 €-6 409 €
22+8 448 €+15 469 €-7 021 €
23+8 448 €+16 098 €-7 650 €
24+8 448 €+16 743 €-8 295 €
25+8 448 €+17 406 €-8 958 €
Total+211 200 €+255 451 €+-44 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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