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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface83m²
Coût Total154 840€
Loyer Annuel8 595€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-477€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 301,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 83 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1964, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel, Cuisine séparée, Salle de séjour : 1796 m², 1 Box, Interphone, Etat : bon

Au troisième étage, type 4 de 83 m² traversant composé de trois chambres, chauffage individuel au gaz de ville, balcon avec vue sur espace vert, garage!! (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 122 lots - dont 74 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3866.00 euros.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.812580, 1.243600
Total : 154 840€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 146 200€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8595€/an
Fourchette totale : 571€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6850€ - 10784€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 799,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 773,60€
Coût de l'assurance :13 161,40€
Taxe foncière : 859,49€/an
Soit par mois : 71,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 322,17€/mois
Soit par an : 3 866,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-476,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage mural 10m²: 500€, Main d'œuvre pose: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage 10m²: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:900€
    Peinture 3 chambres (60m² murs): 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:300€
    Peinture salon (20m² murs): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 595 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 866 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 434 €
Revenus locatifs : +8 595 €
Charges déductibles : -48 434 €
Résultat foncier Année 1 : -39 839 €(Déficit de 39 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 234 €/an
Revenus locatifs : +8 595 €
Charges déductibles : -10 234 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 639 €/an(Déficit de 1 639 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18439.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 595 €48 439 €4 987 €-39 844 €21 400 €18 444 €18 444 €
28 767 €10 104 €4 852 €-1 337 €1 337 €-18 444 €
38 942 €9 965 €4 713 €-1 023 €1 023 €-18 444 €
49 121 €9 821 €4 569 €-700 €700 €-18 444 €
59 303 €9 672 €4 420 €-369 €369 €-18 444 €
69 490 €9 518 €4 266 €-29 €29 €-18 444 €
79 679 €9 360 €4 108 €320 €--18 125 €
89 873 €9 196 €3 944 €677 €--17 447 €
910 070 €9 026 €3 774 €1 044 €--16 403 €
1010 272 €8 851 €3 599 €1 421 €--14 982 €
1110 477 €8 670 €3 418 €1 807 €--13 175 €
1210 687 €8 483 €3 231 €2 203 €---
1310 900 €8 290 €3 038 €2 610 €---
1411 118 €8 091 €2 839 €3 028 €---
1511 341 €7 885 €2 633 €3 456 €---
1611 568 €7 672 €2 420 €3 896 €---
1711 799 €7 452 €2 200 €4 347 €---
1812 035 €7 225 €1 973 €4 810 €---
1912 276 €6 990 €1 738 €5 285 €---
2012 521 €6 748 €1 496 €5 773 €---
2112 772 €6 497 €1 246 €6 274 €---
2213 027 €6 239 €987 €6 788 €---
2313 288 €5 971 €719 €7 316 €---
2413 553 €5 695 €443 €7 858 €---
2513 824 €5 410 €158 €8 414 €---
TOTAL275 298 €241 272 €71 774 €34 026 €24 857 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 457 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 805 €-6 420 €+8 225 €
2+1 805 €-401 €+2 206 €
3+1 805 €-307 €+2 112 €
4+1 805 €-210 €+2 015 €
5+1 805 €-111 €+1 916 €
6+1 805 €-9 €+1 814 €
7+1 805 €0 €+1 805 €
8+1 805 €0 €+1 805 €
9+1 805 €0 €+1 805 €
10+1 805 €0 €+1 805 €
11+1 805 €0 €+1 805 €
12+1 805 €+661 €+1 144 €
13+1 805 €+783 €+1 022 €
14+1 805 €+908 €+897 €
15+1 805 €+1 037 €+768 €
16+1 805 €+1 169 €+636 €
17+1 805 €+1 304 €+501 €
18+1 805 €+1 443 €+362 €
19+1 805 €+1 586 €+219 €
20+1 805 €+1 732 €+73 €
21+1 805 €+1 882 €-77 €
22+1 805 €+2 036 €-231 €
23+1 805 €+2 195 €-390 €
24+1 805 €+2 357 €-552 €
25+1 805 €+2 524 €-719 €
Total+45 125 €+14 160 €+30 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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