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Appartement à vendre

VilleLafrançaise (82)
Surface62
Coût Total114 892
Loyer Annuel6 229
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 208,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2

iad France - Christophe Castella vous propose: Situé au coeur de Lafrançaise, à proximite immédiate de toutes commodités, venez découvrir cet agréable appartement de type T3 situé au RDC d'un petit immeuble de 4 logements seulement (compteur eau et electricité individuels) actuellement loué 520 euros par mois + 10 euros de charge, avec entrée indépendante. D'un surface fonctionnelle de 62 m2 environ (57,23 m2 loi carrez), il se compose d'une pièce de vie lumineuse avec coin cuisine équipée, une buanderie, 2 chambres avec placard, une salle d'eau et un wc. Les parties communes, offrent un espace propre de rangement : vélo, etc. Bien à voir sans attendre, idéal pour investissement !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 231 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe Castella mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 529458176, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lafrançaise
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82130
Coordonnées : 44.129956, 1.236631
Total : 114 892
Prix d'acquisition : 74 900
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 108 900
Frais de notaire : 5 992
Coût estimé : 5 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6229€/an
Fourchette totale : 414€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4973€ - 7803€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 817,91
Coût de l'assurance :10 053,05
Taxe foncière : 622,92€/an
Soit par mois : 51,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 800
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 200€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 90€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lafrançaise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les estimations tiennent compte des priorités et des raisons fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 892 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 002
Revenus locatifs : +6 229
Charges déductibles : -39 002
Résultat foncier Année 1 : -32 772(Déficit de 32 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 372
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 002 €/an
Revenus locatifs : +6 229
Charges déductibles : -5 002
Résultat foncier Années 2+ : 1 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11372.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 22939 0053 860-32 77621 400 €11 376 €11 376 €
26 3544 9033 7581 451--9 925 €
36 4814 7973 6521 684--8 241 €
46 6104 6873 5421 923--6 318 €
56 7434 5743 4292 169--4 149 €
66 8784 4563 3112 421--1 728 €
77 0154 3353 1902 680---
87 1554 2093 0642 946---
97 2994 0792 9343 219---
107 4443 9452 8003 500---
117 5933 8062 6603 788---
127 7453 6622 5174 084---
137 9003 5132 3684 387---
148 0583 3592 2144 700---
158 2193 1992 0545 020---
168 3843 0341 8895 349---
178 5512 8641 7195 688---
188 7222 6871 5426 035---
198 8972 5051 3606 392---
209 0752 3161 1716 759---
219 2562 1219757 136---
229 4411 9187737 523---
239 6301 7095647 921---
249 8231 4933488 330---
2510 0191 2691248 750---
TOTAL199 524118 44455 81881 08021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 080
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308-6 420+7 728
2+1 3080+1 308
3+1 3080+1 308
4+1 3080+1 308
5+1 3080+1 308
6+1 3080+1 308
7+1 308+286+1 022
8+1 308+884+424
9+1 308+966+342
10+1 308+1 050+258
11+1 308+1 136+172
12+1 308+1 225+83
13+1 308+1 316-8
14+1 308+1 410-102
15+1 308+1 506-198
16+1 308+1 605-297
17+1 308+1 706-398
18+1 308+1 811-503
19+1 308+1 918-610
20+1 308+2 028-720
21+1 308+2 141-833
22+1 308+2 257-949
23+1 308+2 376-1 068
24+1 308+2 499-1 191
25+1 308+2 625-1 317
Total+32 700+24 324+8 376
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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