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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLafrançaise (82)
Surface62m²
Coût Total114 892€
Loyer Annuel6 229€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 208,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2

iad France - Christophe Castella vous propose: Situé au coeur de Lafrançaise, à proximite immédiate de toutes commodités, venez découvrir cet agréable appartement de type T3 situé au RDC d'un petit immeuble de 4 logements seulement (compteur eau et electricité individuels) actuellement loué 520 euros par mois + 10 euros de charge, avec entrée indépendante. D'un surface fonctionnelle de 62 m2 environ (57,23 m2 loi carrez), il se compose d'une pièce de vie lumineuse avec coin cuisine équipée, une buanderie, 2 chambres avec placard, une salle d'eau et un wc. Les parties communes, offrent un espace propre de rangement : vélo, etc. Bien à voir sans attendre, idéal pour investissement !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 231 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe Castella mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 529458176, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lafrançaise
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82130
Coordonnées : 44.129956, 1.236631
Total : 114 892€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 108 900€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6229€/an
Fourchette totale : 414€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4973€ - 7803€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 602,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 817,91€
Coût de l'assurance :10 053,05€
Taxe foncière : 622,92€/an
Soit par mois : 51,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 800€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 200€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lafrançaise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les estimations tiennent compte des priorités et des raisons fournies par l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 892 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 002 €
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -39 002 €
Résultat foncier Année 1 : -32 772 €(Déficit de 32 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 002 €/an
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -5 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11372.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 229 €39 005 €3 860 €-32 776 €21 400 €11 376 €11 376 €
26 354 €4 903 €3 758 €1 451 €--9 925 €
36 481 €4 797 €3 652 €1 684 €--8 241 €
46 610 €4 687 €3 542 €1 923 €--6 318 €
56 743 €4 574 €3 429 €2 169 €--4 149 €
66 878 €4 456 €3 311 €2 421 €--1 728 €
77 015 €4 335 €3 190 €2 680 €---
87 155 €4 209 €3 064 €2 946 €---
97 299 €4 079 €2 934 €3 219 €---
107 444 €3 945 €2 800 €3 500 €---
117 593 €3 806 €2 660 €3 788 €---
127 745 €3 662 €2 517 €4 084 €---
137 900 €3 513 €2 368 €4 387 €---
148 058 €3 359 €2 214 €4 700 €---
158 219 €3 199 €2 054 €5 020 €---
168 384 €3 034 €1 889 €5 349 €---
178 551 €2 864 €1 719 €5 688 €---
188 722 €2 687 €1 542 €6 035 €---
198 897 €2 505 €1 360 €6 392 €---
209 075 €2 316 €1 171 €6 759 €---
219 256 €2 121 €975 €7 136 €---
229 441 €1 918 €773 €7 523 €---
239 630 €1 709 €564 €7 921 €---
249 823 €1 493 €348 €8 330 €---
2510 019 €1 269 €124 €8 750 €---
TOTAL199 524 €118 444 €55 818 €81 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €0 €+1 308 €
5+1 308 €0 €+1 308 €
6+1 308 €0 €+1 308 €
7+1 308 €+286 €+1 022 €
8+1 308 €+884 €+424 €
9+1 308 €+966 €+342 €
10+1 308 €+1 050 €+258 €
11+1 308 €+1 136 €+172 €
12+1 308 €+1 225 €+83 €
13+1 308 €+1 316 €-8 €
14+1 308 €+1 410 €-102 €
15+1 308 €+1 506 €-198 €
16+1 308 €+1 605 €-297 €
17+1 308 €+1 706 €-398 €
18+1 308 €+1 811 €-503 €
19+1 308 €+1 918 €-610 €
20+1 308 €+2 028 €-720 €
21+1 308 €+2 141 €-833 €
22+1 308 €+2 257 €-949 €
23+1 308 €+2 376 €-1 068 €
24+1 308 €+2 499 €-1 191 €
25+1 308 €+2 625 €-1 317 €
Total+32 700 €+24 324 €+8 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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