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Appartement 10 pièces 280 m²

Bien expiré
VilleLaval (53)
Surface280m²
Coût Total488 480€
Loyer Annuel32 827€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 416 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 485,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 10 pièces 280 m²

En exclusivité SOGESIM LAVAL vous propose à la vente :

  • Immeuble de rapport comprenant :

En rez-de-chaussée local commercial de 90 m² env loué actuellement 882 euros par mois. Au premier étage appartement T2 loué actuellement 224 € CC appartement T1 loué actuellement 410 € CC 2 nd étage : appartement type 3 libre actuellement 3ème étage : 2 AppartementsT1 libres actuellement L'ensemble bénéficie d'un emplacement recherché , avec une partie des lots déjà loués et un potentiel d'optimisation sur les logements libres. Réf : M311991 Prix net vendeur : 400.000 € Honoraires de négociation : 4.000 € Contacter Pascal ENDOUARD au o6 49 4o 76 14 pour tous renseignements ou visiter

Surface : 280 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/09/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.074696, -0.779634
Total : 488 480€
Prix d'acquisition : 416 000€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 455 200€
Frais de notaire : 33 280€
Coût estimé : 33 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2736€/mois
Loyer annuel estimé : 32827€/an
Fourchette totale : 2135€ - 3505€/mois
Fourchette annuelle : 25622€ - 42059€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :488 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 383,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :142,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 525,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :226 427,06€
Coût de l'assurance :42 742,00€
Taxe foncière : 3 282,75€/an
Soit par mois : 273,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 735,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 799,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 280 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 assumé pour le salon sans photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 500€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 50€ = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 50€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 80€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 827 €/an
Calcul : 2 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 488 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 710 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 910 €
Revenus locatifs : +32 827 €
Charges déductibles : -59 910 €
Résultat foncier Année 1 : -27 083 €(Déficit de 27 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 683 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 710 €/an
Revenus locatifs : +32 827 €
Charges déductibles : -20 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5682.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 416 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 270 400 €(65% de 416 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 833 €/an
Calcul : 270 400 € × 3,636% = 9 833 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 827 €59 926 €15 733 €-27 098 €21 400 €5 698 €5 698 €
233 484 €20 300 €15 308 €13 184 €---
334 154 €19 860 €14 868 €14 293 €---
434 837 €19 406 €14 414 €15 431 €---
535 533 €18 937 €13 944 €16 597 €---
636 244 €18 452 €13 460 €17 792 €---
736 969 €17 951 €12 959 €19 018 €---
837 708 €17 434 €12 441 €20 275 €---
938 463 €16 899 €11 907 €21 564 €---
1039 232 €16 347 €11 354 €22 885 €---
1140 016 €15 776 €10 784 €24 240 €---
1240 817 €15 187 €10 194 €25 630 €---
1341 633 €14 578 €9 585 €27 055 €---
1442 466 €13 949 €8 956 €28 517 €---
1543 315 €13 299 €8 306 €30 016 €---
1644 181 €12 627 €7 635 €31 554 €---
1745 065 €11 934 €6 941 €33 131 €---
1845 966 €11 217 €6 225 €34 749 €---
1946 886 €10 477 €5 484 €36 409 €---
2047 823 €9 712 €4 719 €38 111 €---
2148 780 €8 922 €3 929 €39 858 €---
2249 755 €8 106 €3 113 €41 650 €---
2350 751 €7 262 €2 270 €43 488 €---
2451 766 €6 391 €1 399 €45 375 €---
2552 801 €5 491 €499 €47 310 €---
TOTAL1 051 473 €390 438 €226 427 €661 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 661 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 894 €-6 420 €+13 314 €
2+6 894 €+2 246 €+4 648 €
3+6 894 €+4 288 €+2 606 €
4+6 894 €+4 629 €+2 265 €
5+6 894 €+4 979 €+1 915 €
6+6 894 €+5 338 €+1 556 €
7+6 894 €+5 705 €+1 189 €
8+6 894 €+6 082 €+812 €
9+6 894 €+6 469 €+425 €
10+6 894 €+6 866 €+28 €
11+6 894 €+7 272 €-378 €
12+6 894 €+7 689 €-795 €
13+6 894 €+8 117 €-1 223 €
14+6 894 €+8 555 €-1 661 €
15+6 894 €+9 005 €-2 111 €
16+6 894 €+9 466 €-2 572 €
17+6 894 €+9 939 €-3 045 €
18+6 894 €+10 425 €-3 531 €
19+6 894 €+10 923 €-4 029 €
20+6 894 €+11 433 €-4 539 €
21+6 894 €+11 957 €-5 063 €
22+6 894 €+12 495 €-5 601 €
23+6 894 €+13 046 €-6 152 €
24+6 894 €+13 612 €-6 718 €
25+6 894 €+14 193 €-7 299 €
Total+172 350 €+198 311 €+-25 961 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 156 jours
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