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Maison de village 3 pièces 95 m²

VilleColigny (01)
Surface95m²
Coût Total115 970€
Loyer Annuel9 171€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 621,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 95 m²

Opportunité Investissement : Maison de Village à Prix Très Raisonnable Idéal 1er achat ou investissement locatif à 5 min de Saint-Amour et 30 min de Bourg-en-Bresse. L'essentiel du bien sur 4 niveaux :

  • Rez-de-chaussée : Atelier/buanderie, accès terrain et pièce annexe (idéale cuisine d'été).
  • 1er étage : Salon semi-ouvert sur cuisine/salle à manger + petite salle de bain avec lavabo.
  • Dernier niveau : 2 chambres avec dressing + grande pièce mansardée déjà aménagée (bureau ou chambre d'ami).
  • Extérieurs : Petite parcelle de terrain attenante + parking facile pour plusieurs voitures juste en face. Un bien idéal pour un projet de rénovation rentable

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/04/2026

Consommation énergie primaire : 284 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 149 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 470 € et 3 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Coligny
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01270
Coordonnées : 46.381832, 5.347474
Total : 115 970€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 111 250€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9171€/an
Fourchette totale : 556€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 6670€ - 12608€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 567,76 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 937 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-89 937€ (-60.4%)
Marge achat-revente :32 967€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 828,99€
Coût de l'assurance :10 147,38€
Taxe foncière : 917,05€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions, peinture des murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 95 m²
Raison: Assurer la conformité et l'efficacité du système de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:7 600€
    Mise à jour plomberie: 95 m² × 80€/m² = 7600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coligny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 171 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 970 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 558 €
Revenus locatifs : +9 171 €
Charges déductibles : -57 558 €
Résultat foncier Année 1 : -48 387 €(Déficit de 48 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 308 €/an
Revenus locatifs : +9 171 €
Charges déductibles : -5 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26987.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 171 €57 562 €3 989 €-48 391 €21 400 €26 991 €26 991 €
29 354 €5 207 €3 884 €4 147 €--22 844 €
39 541 €5 098 €3 776 €4 443 €--18 402 €
49 732 €4 986 €3 663 €4 746 €--13 656 €
59 926 €4 870 €3 547 €5 057 €--8 599 €
610 125 €4 749 €3 427 €5 376 €--3 224 €
710 327 €4 625 €3 302 €5 703 €---
810 534 €4 496 €3 173 €6 038 €---
910 745 €4 362 €3 039 €6 383 €---
1010 960 €4 224 €2 901 €6 736 €---
1111 179 €4 080 €2 758 €7 098 €---
1211 402 €3 932 €2 609 €7 470 €---
1311 630 €3 779 €2 456 €7 852 €---
1411 863 €3 620 €2 297 €8 243 €---
1512 100 €3 455 €2 132 €8 645 €---
1612 342 €3 285 €1 962 €9 058 €---
1712 589 €3 108 €1 785 €9 481 €---
1812 841 €2 925 €1 602 €9 916 €---
1913 098 €2 736 €1 413 €10 362 €---
2013 360 €2 540 €1 217 €10 819 €---
2113 627 €2 338 €1 015 €11 289 €---
2213 899 €2 128 €805 €11 772 €---
2314 177 €1 910 €587 €12 267 €---
2414 461 €1 685 €362 €12 776 €---
2514 750 €1 452 €129 €13 298 €---
TOTAL293 735 €143 153 €57 829 €150 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-6 420 €+8 346 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €0 €+1 926 €
5+1 926 €0 €+1 926 €
6+1 926 €0 €+1 926 €
7+1 926 €+744 €+1 182 €
8+1 926 €+1 811 €+115 €
9+1 926 €+1 915 €+11 €
10+1 926 €+2 021 €-95 €
11+1 926 €+2 129 €-203 €
12+1 926 €+2 241 €-315 €
13+1 926 €+2 356 €-430 €
14+1 926 €+2 473 €-547 €
15+1 926 €+2 594 €-668 €
16+1 926 €+2 717 €-791 €
17+1 926 €+2 844 €-918 €
18+1 926 €+2 975 €-1 049 €
19+1 926 €+3 108 €-1 182 €
20+1 926 €+3 246 €-1 320 €
21+1 926 €+3 387 €-1 461 €
22+1 926 €+3 532 €-1 606 €
23+1 926 €+3 680 €-1 754 €
24+1 926 €+3 833 €-1 907 €
25+1 926 €+3 989 €-2 063 €
Total+48 150 €+45 175 €+2 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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