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À vendre Appartement 3 pièces 60 m2 Pierrefitte-sur-Se

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface65m²
Coût Total924 800€
Loyer Annuel14 302€
Rentabilité1.55%
Cashflow/mois-3 753€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet agréable appartement entièrement refait à neuf, lumineux et idéalement situé dans un secteur calme et recherché de Pierrefitte-sur-Seine, à proximité des commerces, écoles et transports. Caractéristiques : o Surface : 60 m2 o 3 pièces dont 2 chambres o Séjour spacieux et lumineux o Cuisine indépendante (équipée / à équiper selon votre besoin) o Salle de bain moderne o Nombreux rangements o Immeuble sécurisé o Aucun travaux à prévoir Transports et commodités : o À deux pas du tramway T5 et du RER D o Commerces, écoles et services accessibles à pied Idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.calameo.com/read/006327807cf94b33372df
Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.972583, 2.369537
Total : 924 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 752 000€
Valeur du bien : 912 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14302€/an
Fourchette totale : 904€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 10842€ - 18866€/an
Rentabilité brute :1.55%
Fourchette de rentabilité :1.17% - 2.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :924 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 555,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :269,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 825,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :441 911,02€
Coût de l'assurance :80 920,00€
Taxe foncière : 1 430,20€/an
Soit par mois : 119,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 944,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3 752,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m²
Raison: État 4/5 visible - parquet récent mais entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :752 000 €(11 569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:717 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 65 m² × 11 000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€/unité = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète haut de gamme: 20000€
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€
  • Chambres:1 320€
    Entretien parquet: 22 m² × 60€/m² = 1320€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 729 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 302 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 30 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 924 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 237 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 752 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 787 251 €
Revenus locatifs : +14 302 €
Charges déductibles : -787 251 €
Résultat foncier Année 1 : -772 949 €(Déficit de 772 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 751 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 251 €/an
Revenus locatifs : +14 302 €
Charges déductibles : -35 251 €
Résultat foncier Années 2+ : -20 949 €/an(Déficit de 20 949 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 735267.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 302 €787 281 €30 614 €-772 979 €21 400 €751 579 €751 579 €
214 588 €34 462 €29 795 €-19 874 €4 667 €15 207 €766 786 €
314 880 €33 616 €28 949 €-18 736 €4 667 €14 069 €780 855 €
415 177 €32 741 €28 074 €-17 564 €4 667 €12 897 €793 752 €
515 481 €31 837 €27 170 €-16 356 €4 667 €11 689 €805 441 €
615 791 €30 901 €26 234 €-15 110 €4 667 €10 443 €815 884 €
716 106 €29 934 €25 267 €-13 827 €4 667 €9 160 €825 045 €
816 429 €28 934 €24 267 €-12 505 €4 667 €7 838 €832 883 €
916 757 €27 899 €23 232 €-11 142 €4 667 €6 475 €839 358 €
1017 092 €26 830 €22 163 €-9 738 €4 667 €5 071 €844 428 €
1117 434 €25 724 €21 057 €-8 290 €4 667 €3 623 €848 051 €
1217 783 €24 581 €19 914 €-6 798 €4 667 €2 131 €98 604 €
1318 138 €23 398 €18 731 €-5 260 €4 667 €593 €83 989 €
1418 501 €22 176 €17 509 €-3 675 €3 675 €-69 920 €
1518 871 €20 912 €16 245 €-2 040 €2 040 €-57 023 €
1619 249 €19 604 €14 937 €-356 €356 €-45 334 €
1719 634 €18 253 €13 586 €1 381 €--33 510 €
1820 026 €16 855 €12 188 €3 171 €--22 559 €
1920 427 €15 410 €10 743 €5 017 €--12 876 €
2020 835 €13 916 €9 249 €6 920 €--4 498 €
2121 252 €12 371 €7 704 €8 881 €---
2221 677 €10 773 €6 106 €10 904 €---
2322 111 €9 121 €4 454 €12 990 €---
2422 553 €7 413 €2 746 €15 140 €---
2523 004 €5 646 €979 €17 358 €---
TOTAL458 098 €1 310 586 €441 911 €-852 488 €83 475 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 25 042 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -852 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 003 €-6 420 €+9 423 €
2+3 003 €-1 400 €+4 403 €
3+3 003 €-1 400 €+4 403 €
4+3 003 €-1 400 €+4 403 €
5+3 003 €-1 400 €+4 403 €
6+3 003 €-1 400 €+4 403 €
7+3 003 €-1 400 €+4 403 €
8+3 003 €-1 400 €+4 403 €
9+3 003 €-1 400 €+4 403 €
10+3 003 €-1 400 €+4 403 €
11+3 003 €-1 400 €+4 403 €
12+3 003 €-1 400 €+4 403 €
13+3 003 €-1 400 €+4 403 €
14+3 003 €-1 102 €+4 105 €
15+3 003 €-612 €+3 615 €
16+3 003 €-107 €+3 110 €
17+3 003 €0 €+3 003 €
18+3 003 €0 €+3 003 €
19+3 003 €0 €+3 003 €
20+3 003 €0 €+3 003 €
21+3 003 €+1 315 €+1 688 €
22+3 003 €+3 271 €-268 €
23+3 003 €+3 897 €-894 €
24+3 003 €+4 542 €-1 539 €
25+3 003 €+5 207 €-2 204 €
Total+75 075 €-6 810 €+81 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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