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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleMorangis (91)
Surface120
Coût Total350 780
Loyer Annuel22 451
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 375 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Morangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91420
Coordonnées : 48.702823, 2.337355
Total : 350 780
Prix d'acquisition : 285 000
Travaux : 42 980
Valeur du bien : 327 980
Frais de notaire : 22 800
Coût estimé : 22 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 18.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1871€/mois
Loyer annuel estimé : 22451€/an
Fourchette totale : 1602€ - 2185€/mois
Fourchette annuelle : 19226€ - 26217€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 726,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :105,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 831,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 059,32
Coût de l'assurance :31 570,20
Taxe foncière : 2 245,07€/an
Soit par mois : 187,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 870,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 018,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 980(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 1200€/m² = 24000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose de parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 280
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Morangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 451 €/an
Calcul : 1 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 780 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 263 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 054
Revenus locatifs : +22 451
Charges déductibles : -58 054
Résultat foncier Année 1 : -35 603(Déficit de 35 603 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 24 903
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 074 €/an
Revenus locatifs : +22 451
Charges déductibles : -15 074
Résultat foncier Années 2+ : 7 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24902.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 45158 06511 577-35 61410 700 €24 914 €24 914 €
222 90014 77511 2678 125--16 790 €
323 35814 45510 9478 903--7 886 €
423 82514 12310 6169 701---
524 30113 78110 27310 520---
624 78713 4279 91911 361---
725 28313 0619 55312 222---
825 78912 6829 17413 107---
926 30512 2918 78314 014---
1026 83111 8868 37814 944---
1127 36711 4687 96015 899---
1227 91511 0357 52716 879---
1328 47310 5887 08017 885---
1429 04210 1266 61818 917---
1529 6239 6486 14019 976---
1630 2169 1535 64521 062---
1730 8208 6425 13422 178---
1831 4368 1144 60623 323---
1932 0657 5684 06024 498---
2032 7067 0033 49525 704---
2133 3616 4192 91126 942---
2234 0285 8152 30728 213---
2334 7085 1911 68329 518---
2435 4024 5451 03730 857---
2536 1113 87837032 233---
TOTAL719 102297 736167 059421 36610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 366
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 715-3 210+7 925
2+4 7150+4 715
3+4 7150+4 715
4+4 715+544+4 171
5+4 715+3 156+1 559
6+4 715+3 408+1 307
7+4 715+3 667+1 048
8+4 715+3 932+783
9+4 715+4 204+511
10+4 715+4 483+232
11+4 715+4 770-55
12+4 715+5 064-349
13+4 715+5 365-650
14+4 715+5 675-960
15+4 715+5 993-1 278
16+4 715+6 319-1 604
17+4 715+6 653-1 938
18+4 715+6 997-2 282
19+4 715+7 349-2 634
20+4 715+7 711-2 996
21+4 715+8 083-3 368
22+4 715+8 464-3 749
23+4 715+8 855-4 140
24+4 715+9 257-4 542
25+4 715+9 670-4 955
Total+117 875+126 410+-8 535
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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