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Appartement à vendre

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface91.2m²
Coût Total111 890€
Loyer Annuel10 322€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 91.2 m²
Prix au m² : 756,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Appartement de Type 4 dans une petite copropriété de 4 lots avec faibles charges en centre ville de Châlons en Champagne Composé : d'une Entrée avec placard qui dessert un vaste Salon/salle à manger très lumineux ouvert sur la cuisine 1 Chambre, 1 Bureau, Salle de bain, WC Cave Il est situé au 3 -ème et dernier étage Les Charges de copropriétés s'élèvent à 705.07 euros annuel

Cette annonce référence 308093 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JÉROME JOUAULT (EI) immatriculé au RSAC de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (51000) sous le numéro 88834723400039.

Prix du bien : 69 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 705,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2022 Score DPE : 567 kWhEP/m²/an Score GES : 19 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3080.00 euros et 4230.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956535, 4.358922
Total : 111 890€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 37 370€
Valeur du bien : 106 370€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.2m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10322€/an
Fourchette totale : 677€ - 1092€/mois
Fourchette annuelle : 8130€ - 13106€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 447,83 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 042 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-63 042€ (-47.7%)
Marge achat-revente :20 152€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 359,45€
Coût de l'assurance :9 790,38€
Taxe foncière : 1 032,23€/an
Soit par mois : 86,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,76€/mois
Soit par an : 705,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 567 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91.2 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 370 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 890 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 255 €
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -43 255 €
Résultat foncier Année 1 : -32 933 €(Déficit de 32 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 885 €/an
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -5 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11532.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 322 €43 258 €3 759 €-32 936 €21 400 €11 536 €11 536 €
210 529 €5 789 €3 660 €4 740 €--6 796 €
310 739 €5 685 €3 556 €5 054 €--1 742 €
410 954 €5 579 €3 450 €5 376 €---
511 173 €5 468 €3 339 €5 705 €---
611 397 €5 354 €3 225 €6 043 €---
711 625 €5 235 €3 106 €6 389 €---
811 857 €5 113 €2 984 €6 744 €---
912 094 €4 986 €2 857 €7 108 €---
1012 336 €4 855 €2 726 €7 481 €---
1112 583 €4 720 €2 591 €7 863 €---
1212 835 €4 580 €2 451 €8 255 €---
1313 091 €4 435 €2 306 €8 656 €---
1413 353 €4 285 €2 156 €9 068 €---
1513 620 €4 129 €2 001 €9 491 €---
1613 893 €3 969 €1 840 €9 924 €---
1714 170 €3 803 €1 674 €10 368 €---
1814 454 €3 631 €1 502 €10 823 €---
1914 743 €3 453 €1 324 €11 290 €---
2015 038 €3 269 €1 140 €11 768 €---
2115 338 €3 079 €950 €12 259 €---
2215 645 €2 882 €753 €12 763 €---
2315 958 €2 678 €550 €13 280 €---
2416 277 €2 468 €339 €13 809 €---
2516 603 €2 250 €121 €14 353 €---
TOTAL330 627 €144 954 €54 359 €185 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168 €-6 420 €+8 588 €
2+2 168 €0 €+2 168 €
3+2 168 €0 €+2 168 €
4+2 168 €+1 090 €+1 078 €
5+2 168 €+1 712 €+456 €
6+2 168 €+1 813 €+355 €
7+2 168 €+1 917 €+251 €
8+2 168 €+2 023 €+145 €
9+2 168 €+2 132 €+36 €
10+2 168 €+2 244 €-76 €
11+2 168 €+2 359 €-191 €
12+2 168 €+2 476 €-308 €
13+2 168 €+2 597 €-429 €
14+2 168 €+2 721 €-553 €
15+2 168 €+2 847 €-679 €
16+2 168 €+2 977 €-809 €
17+2 168 €+3 110 €-942 €
18+2 168 €+3 247 €-1 079 €
19+2 168 €+3 387 €-1 219 €
20+2 168 €+3 531 €-1 363 €
21+2 168 €+3 678 €-1 510 €
22+2 168 €+3 829 €-1 661 €
23+2 168 €+3 984 €-1 816 €
24+2 168 €+4 143 €-1 975 €
25+2 168 €+4 306 €-2 138 €
Total+54 200 €+55 702 €+-1 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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