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Détails du bien

VilleChavagnes (49)
Surface106m²
Coût Total127 260€
Loyer Annuel11 389€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 660,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

3 chambre Maison de village à rénover — Martigné-Briand (Terranjou) - Située au cœur de Martigné-Briand, village connu pour son rôle dans la fin de la guerre de Vendée, cette maison offre une opportunité rare. L'ensemble de la rue appartient à la même famille depuis plus de 140 ans, et plusieurs propriétés voisines peuvent également être acquises pour un projet de plus grande envergure.

Ville : Chavagnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49380
Total : 127 260€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 51 660€
Valeur du bien : 121 660€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.79€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 720€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 8641€ - 15011€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,02 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 670 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-139 670€ (-66.6%)
Marge achat-revente :82 410€ (39.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 826,65€
Coût de l'assurance :11 135,25€
Taxe foncière : 1 138,91€/an
Soit par mois : 94,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 762,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 660 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chavagnes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 516 €
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -57 516 €
Résultat foncier Année 1 : -46 127 €(Déficit de 46 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 856 €/an
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -5 856 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 533 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24727.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 389 €57 520 €4 276 €-46 131 €21 400 €24 731 €24 731 €
211 617 €5 747 €4 162 €5 870 €--18 861 €
311 849 €5 629 €4 045 €6 220 €--12 641 €
412 086 €5 508 €3 923 €6 578 €--6 063 €
512 328 €5 382 €3 798 €6 946 €---
612 574 €5 252 €3 668 €7 322 €---
712 826 €5 117 €3 533 €7 708 €---
813 082 €4 978 €3 394 €8 104 €---
913 344 €4 834 €3 250 €8 510 €---
1013 611 €4 685 €3 101 €8 926 €---
1113 883 €4 531 €2 947 €9 352 €---
1214 161 €4 372 €2 787 €9 789 €---
1314 444 €4 207 €2 622 €10 237 €---
1414 733 €4 036 €2 452 €10 697 €---
1515 028 €3 860 €2 275 €11 168 €---
1615 328 €3 677 €2 093 €11 651 €---
1715 635 €3 488 €1 904 €12 147 €---
1815 947 €3 293 €1 708 €12 655 €---
1916 266 €3 090 €1 506 €13 176 €---
2016 592 €2 881 €1 297 €13 710 €---
2116 924 €2 665 €1 080 €14 259 €---
2217 262 €2 441 €857 €14 821 €---
2317 607 €2 209 €625 €15 398 €---
2417 959 €1 970 €385 €15 990 €---
2518 319 €1 722 €137 €16 597 €---
TOTAL364 795 €153 095 €61 827 €211 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €+265 €+2 127 €
6+2 392 €+2 197 €+195 €
7+2 392 €+2 313 €+79 €
8+2 392 €+2 431 €-39 €
9+2 392 €+2 553 €-161 €
10+2 392 €+2 678 €-286 €
11+2 392 €+2 806 €-414 €
12+2 392 €+2 937 €-545 €
13+2 392 €+3 071 €-679 €
14+2 392 €+3 209 €-817 €
15+2 392 €+3 350 €-958 €
16+2 392 €+3 495 €-1 103 €
17+2 392 €+3 644 €-1 252 €
18+2 392 €+3 796 €-1 404 €
19+2 392 €+3 953 €-1 561 €
20+2 392 €+4 113 €-1 721 €
21+2 392 €+4 278 €-1 886 €
22+2 392 €+4 446 €-2 054 €
23+2 392 €+4 619 €-2 227 €
24+2 392 €+4 797 €-2 405 €
25+2 392 €+4 979 €-2 587 €
Total+59 800 €+63 510 €+-3 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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