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Maison à vendre

VilleTarascon (13)
Surface67m²
Coût Total132 750€
Loyer Annuel8 521€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 194,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 23,88 m²), 2 chambres, Exposition est, Pas de balcon

Maison de ville à rénover Tarascon Idéal investissement Située sur boulevard à Tarascon, maison de ville d'environ 67 m², sur deux niveaux offrant un beau potentiel après rénovation complète. Honoraires justes, services de qualité — Bienvenue dans nos agences Serrano Immobilier à Beaucaire et Châteaurenard. La maison se compose d'un séjour avec cuisine ouverte d'environ 24 m², ainsi que deux chambres, dont une avec puits de lumière, à l'étage. La toiture est neuve, ce qui constitue un atout important pour le projet de rénovation. Surface répartie sur deux niveaux, idéale pour un premier achat, un projet locatif ou une résidence secondaire. Maison entièrement à rénover, permettant d'aménager l'espace selon vos envies. Située sur boulevard, proche des commodités, parking et du centre-ville. Beau potentiel pour les amateurs de rénovation ou investisseurs. Prix de vente : 80.000 € FAI — Honoraires à charge vendeur.

Ville : Tarascon
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13150
Coordonnées : 43.795485, 4.686722
Total : 132 750€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 46 350€
Valeur du bien : 126 350€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 14.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8521€/an
Fourchette totale : 514€ - 981€/mois
Fourchette annuelle : 6169€ - 11768€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 419,35 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :162 096 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-82 096€ (-50.6%)
Marge achat-revente :29 346€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 493,86€
Coût de l'assurance :11 615,62€
Taxe foncière : 852,06€/an
Soit par mois : 71,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais besoin de rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 67 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 350 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 67 m² × 50€/m² = 3350€, Main d'œuvre: 150€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, 5 prises × 60€ = 300€
  • Plomberie générale:1 500€
    Vérification plomberie: 67 m² × 20€/m² = 1340€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 521 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 123 €
Revenus locatifs : +8 521 €
Charges déductibles : -52 123 €
Résultat foncier Année 1 : -43 602 €(Déficit de 43 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 773 €/an
Revenus locatifs : +8 521 €
Charges déductibles : -5 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22202.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 521 €52 127 €4 460 €-43 607 €21 400 €22 207 €22 207 €
28 691 €5 659 €4 342 €3 032 €--19 174 €
38 865 €5 536 €4 219 €3 329 €--15 846 €
49 042 €5 409 €4 093 €3 633 €--12 213 €
59 223 €5 278 €3 962 €3 945 €--8 268 €
69 407 €5 143 €3 826 €4 265 €--4 003 €
79 596 €5 002 €3 686 €4 593 €---
89 787 €4 857 €3 540 €4 930 €---
99 983 €4 707 €3 390 €5 276 €---
1010 183 €4 551 €3 235 €5 631 €---
1110 387 €4 391 €3 074 €5 996 €---
1210 594 €4 224 €2 908 €6 370 €---
1310 806 €4 052 €2 736 €6 754 €---
1411 022 €3 874 €2 558 €7 148 €---
1511 243 €3 690 €2 373 €7 553 €---
1611 468 €3 500 €2 183 €7 968 €---
1711 697 €3 303 €1 986 €8 394 €---
1811 931 €3 099 €1 782 €8 832 €---
1912 169 €2 888 €1 571 €9 282 €---
2012 413 €2 670 €1 353 €9 743 €---
2112 661 €2 444 €1 127 €10 217 €---
2212 914 €2 210 €894 €10 704 €---
2313 173 €1 969 €652 €11 204 €---
2413 436 €1 719 €402 €11 717 €---
2513 705 €1 460 €143 €12 245 €---
TOTAL272 916 €143 761 €64 494 €129 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 521 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 789 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 789 €-6 420 €+8 209 €
2+1 789 €0 €+1 789 €
3+1 789 €0 €+1 789 €
4+1 789 €0 €+1 789 €
5+1 789 €0 €+1 789 €
6+1 789 €0 €+1 789 €
7+1 789 €+177 €+1 612 €
8+1 789 €+1 479 €+310 €
9+1 789 €+1 583 €+206 €
10+1 789 €+1 689 €+100 €
11+1 789 €+1 799 €-10 €
12+1 789 €+1 911 €-122 €
13+1 789 €+2 026 €-237 €
14+1 789 €+2 144 €-355 €
15+1 789 €+2 266 €-477 €
16+1 789 €+2 390 €-601 €
17+1 789 €+2 518 €-729 €
18+1 789 €+2 650 €-861 €
19+1 789 €+2 785 €-996 €
20+1 789 €+2 923 €-1 134 €
21+1 789 €+3 065 €-1 276 €
22+1 789 €+3 211 €-1 422 €
23+1 789 €+3 361 €-1 572 €
24+1 789 €+3 515 €-1 726 €
25+1 789 €+3 673 €-1 884 €
Total+44 725 €+38 747 €+5 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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