Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison en pierre

Bien expiré
VilleMoutiers (35)
Surface70m²
Coût Total139 000€
Loyer Annuel7 234€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre bâtiment en pierre avec fort potentiel d'habitation. Ancien bâtiment à usage de garage, entièrement construit en pierre, bénéficiant d'un changement de destination validé en habitation par la mairie. Une belle opportunité pour un projet de rénovation alliant authenticité et potentiel d'aménagement. Le rez-de-chaussée offre un espace chaleureux avec cheminée existante idéale pour imaginer une future pièce de vie conviviale et un petit extérieur pour aménager une petite terrasse. A l'étage, la configuration permet la création de plusieurs chambres selon vos besoins et au dessus des chambres possibilité de créer un grenier. Les passionnés de rénovation et/ou un projet personnalisé seront séduits par ce bien dans un petit bourg calme entre la Guerche-de-Bretagne et de Vitré. Agence s'abstenir

Ville : Moutiers
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35130
Coordonnées : 47.966600, -1.214550
Total : 139 000€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 134 200€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.61€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7234€/an
Fourchette totale : 473€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5680€ - 9214€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 736,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 207,58€
Coût de l'assurance :11 815,00€
Taxe foncière : 723,43€/an
Soit par mois : 60,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(1 060 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation des combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation des chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:8 000€
    Rénovation du salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moutiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 228 €
Revenus locatifs : +7 234 €
Charges déductibles : -80 228 €
Résultat foncier Année 1 : -72 993 €(Déficit de 72 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 028 €/an
Revenus locatifs : +7 234 €
Charges déductibles : -6 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51593.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 234 €80 232 €4 836 €-72 998 €21 400 €51 598 €51 598 €
27 379 €5 906 €4 710 €1 473 €--50 125 €
37 527 €5 775 €4 579 €1 752 €--48 373 €
47 677 €5 639 €4 443 €2 038 €--46 335 €
57 831 €5 499 €4 303 €2 332 €--44 004 €
67 987 €5 354 €4 158 €2 634 €--41 370 €
78 147 €5 203 €4 007 €2 944 €--38 426 €
88 310 €5 047 €3 851 €3 263 €--35 163 €
98 476 €4 885 €3 689 €3 591 €--31 572 €
108 646 €4 718 €3 522 €3 928 €--27 644 €
118 819 €4 545 €3 349 €4 274 €--23 370 €
128 995 €4 365 €3 169 €4 630 €---
139 175 €4 179 €2 983 €4 996 €---
149 358 €3 986 €2 790 €5 372 €---
159 546 €3 787 €2 591 €5 759 €---
169 736 €3 580 €2 384 €6 156 €---
179 931 €3 366 €2 170 €6 565 €---
1810 130 €3 144 €1 948 €6 986 €---
1910 332 €2 915 €1 719 €7 418 €---
2010 539 €2 677 €1 481 €7 862 €---
2110 750 €2 430 €1 234 €8 319 €---
2210 965 €2 175 €979 €8 790 €---
2311 184 €1 911 €715 €9 273 €---
2411 408 €1 637 €441 €9 771 €---
2511 636 €1 353 €157 €10 283 €---
TOTAL231 718 €174 308 €70 208 €57 410 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519 €-6 420 €+7 939 €
2+1 519 €0 €+1 519 €
3+1 519 €0 €+1 519 €
4+1 519 €0 €+1 519 €
5+1 519 €0 €+1 519 €
6+1 519 €0 €+1 519 €
7+1 519 €0 €+1 519 €
8+1 519 €0 €+1 519 €
9+1 519 €0 €+1 519 €
10+1 519 €0 €+1 519 €
11+1 519 €0 €+1 519 €
12+1 519 €+1 389 €+130 €
13+1 519 €+1 499 €+20 €
14+1 519 €+1 612 €-93 €
15+1 519 €+1 728 €-209 €
16+1 519 €+1 847 €-328 €
17+1 519 €+1 970 €-451 €
18+1 519 €+2 096 €-577 €
19+1 519 €+2 225 €-706 €
20+1 519 €+2 359 €-840 €
21+1 519 €+2 496 €-977 €
22+1 519 €+2 637 €-1 118 €
23+1 519 €+2 782 €-1 263 €
24+1 519 €+2 931 €-1 412 €
25+1 519 €+3 085 €-1 566 €
Total+37 975 €+24 234 €+13 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →