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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleNiort (79)
Surface383m²
Coût Total408 295€
Loyer Annuel42 311€
Rentabilité10.36%
Cashflow/mois+1 042€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 383 m²
Prix au m² : 822,45 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 383 m², Bâtiment de 2 étages, 12 Pièces, 7 Chambres, 4 Salles de bain, 4 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Terrain de 946 m², Travaux

Rare en centre ville, habitation à rénover. RDC : 2 entrées, 2 salons, 1 pièce de vie avec mezzanine et cheminée, 2 chambres, 2wc, 2 cuisines, salle de bain, bureau. A l'étage : 3 chambres, wc, 2 salle de bains. Au rez de jardin : 2 chambres, séjour, salle d'eau, wc, caves. Jardin avec ancienne chamoiserie et piscine à réhabiliter. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.334460, -0.458250
Total : 408 295€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 68 095€
Valeur du bien : 383 095€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 383m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3526€/mois
Loyer annuel estimé : 42311€/an
Fourchette totale : 2805€ - 4432€/mois
Fourchette annuelle : 33662€ - 53183€/an
Rentabilité brute :10.36%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 13.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :408 295€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 009,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :122,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 131,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 450,89€
Coût de l'assurance :36 746,55€
Taxe foncière : 4 231,09€/an
Soit par mois : 352,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 525,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 484,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 041,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 383 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (383 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 48 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 383 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 383 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des cuisines vétustes et non fonctionnelles
Quantité: 2 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des salles de bain vétustes
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: surface maison en m² (383 m²)
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 095 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:20 150€
    Isolation toiture/combles: 383 m² × 50€/m² = 19150€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 200€/fenêtre = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 2 cuisines × 12000€ = 24000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 500€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs/plafonds: 7 chambres × 200€/chambre = 1400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:150€
    Peinture murs/plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Second œuvre - Électricité:300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre - Plomberie:12 490€
    Mise aux normes plomberie: 383 m² × 30€/m² = 11490€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 555€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 311 €/an
Calcul : 3 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 408 295 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 470 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 095 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 258 €
Revenus locatifs : +42 311 €
Charges déductibles : -87 258 €
Résultat foncier Année 1 : -44 947 €(Déficit de 44 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 163 €/an
Revenus locatifs : +42 311 €
Charges déductibles : -19 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23547.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 311 €87 271 €13 475 €-44 960 €21 400 €23 560 €23 560 €
243 157 €18 816 €13 115 €24 342 €---
344 020 €18 443 €12 742 €25 578 €---
444 901 €18 057 €12 356 €26 844 €---
545 799 €17 658 €11 957 €28 140 €---
646 715 €17 246 €11 545 €29 468 €---
747 649 €16 820 €11 119 €30 829 €---
848 602 €16 379 €10 679 €32 222 €---
949 574 €15 924 €10 223 €33 650 €---
1050 565 €15 453 €9 752 €35 113 €---
1151 577 €14 966 €9 265 €36 611 €---
1252 608 €14 463 €8 762 €38 146 €---
1353 660 €13 942 €8 241 €39 719 €---
1454 734 €13 404 €7 703 €41 330 €---
1555 828 €12 847 €7 146 €42 981 €---
1656 945 €12 272 €6 571 €44 673 €---
1758 084 €11 677 €5 976 €46 407 €---
1859 246 €11 062 €5 361 €48 183 €---
1960 430 €10 426 €4 725 €50 004 €---
2061 639 €9 769 €4 068 €51 870 €---
2162 872 €9 089 €3 388 €53 783 €---
2264 129 €8 386 €2 685 €55 743 €---
2365 412 €7 660 €1 959 €57 752 €---
2466 720 €6 908 €1 207 €59 812 €---
2568 054 €6 132 €431 €61 923 €---
TOTAL1 355 232 €405 070 €194 451 €950 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 950 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 885 €-6 420 €+15 305 €
2+8 885 €+234 €+8 651 €
3+8 885 €+7 673 €+1 212 €
4+8 885 €+8 053 €+832 €
5+8 885 €+8 442 €+443 €
6+8 885 €+8 841 €+44 €
7+8 885 €+9 249 €-364 €
8+8 885 €+9 667 €-782 €
9+8 885 €+10 095 €-1 210 €
10+8 885 €+10 534 €-1 649 €
11+8 885 €+10 983 €-2 098 €
12+8 885 €+11 444 €-2 559 €
13+8 885 €+11 916 €-3 031 €
14+8 885 €+12 399 €-3 514 €
15+8 885 €+12 894 €-4 009 €
16+8 885 €+13 402 €-4 517 €
17+8 885 €+13 922 €-5 037 €
18+8 885 €+14 455 €-5 570 €
19+8 885 €+15 001 €-6 116 €
20+8 885 €+15 561 €-6 676 €
21+8 885 €+16 135 €-7 250 €
22+8 885 €+16 723 €-7 838 €
23+8 885 €+17 326 €-8 441 €
24+8 885 €+17 944 €-9 059 €
25+8 885 €+18 577 €-9 692 €
Total+222 125 €+285 049 €+-62 924 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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