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vente - appartement

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface79m²
Coût Total139 371€
Loyer Annuel10 051€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 890 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 580,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cave, Salle d eau, Petit prix

Proche de la ligne de tarmway et des facultés, profitez de l'opportunité pour créer votre intérieur. Cet appartement lumineux à fort potentiel dispose, d'un séjour, d'une cuisine, de 3 chambres, d'une salle d'eau, d'un WC et une cave. En complément, facilité de stationnement au pied de l'immeuble. Contactez-nous !!! Honoraires à charge acquéreur : 8.6% . Prix hors honoraires : 115000 €. Barème d'honoraires : https://www.bourse-immobilier.fr/Content/bareme_honoraires_bourse_immobilier.pdf

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.390000, -4.490000
Total : 139 371€
Prix d'acquisition : 124 890€
Travaux : 4 490€
Valeur du bien : 129 380€
Frais de notaire : 9 991€
Coût estimé : 9 991€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10051€/an
Fourchette totale : 663€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 7956€ - 12697€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 515,36 €/m²
Basé sur :812 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 713 €
Prix d'achat :124 890 €
Décote à l'achat :-73 823€ (-37.2%)
Marge achat-revente :59 342€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 371€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 720,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 824,26€
Coût de l'assurance :11 846,54€
Taxe foncière : 1 005,07€/an
Soit par mois : 83,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à prévoir pour rafraîchir la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures et mise à jour de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement important.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture vieillissante.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à prévoir pour rafraîchir l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 490 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:1 500€
    Plomberie salle de bain: 6 m² × 250€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 440€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², adaptés à la région. La plomberie pour la salle de bain est estimée à 250€/m², incluant les travaux de mise à jour des fixtures. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 371 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 579 €
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -12 579 €
Résultat foncier Année 1 : -2 529 €(Déficit de 2 529 €)
Imputable sur revenu global : 2 529 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 089 €/an
Revenus locatifs : +10 051 €
Charges déductibles : -8 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 961 €/an
Prix d'achat du bien : 124 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 179 €(65% de 124 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 952 €/an
Calcul : 81 179 € × 3,636% = 2 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 051 €12 584 €4 503 €-2 533 €2 533 €--
210 252 €7 972 €4 381 €2 280 €---
310 457 €7 846 €4 255 €2 610 €---
410 666 €7 717 €4 126 €2 949 €---
510 879 €7 582 €3 991 €3 297 €---
611 097 €7 444 €3 853 €3 653 €---
711 319 €7 300 €3 710 €4 018 €---
811 545 €7 153 €3 562 €4 393 €---
911 776 €7 000 €3 409 €4 776 €---
1012 012 €6 842 €3 251 €5 170 €---
1112 252 €6 678 €3 087 €5 573 €---
1212 497 €6 510 €2 919 €5 987 €---
1312 747 €6 336 €2 745 €6 411 €---
1413 002 €6 156 €2 565 €6 846 €---
1513 262 €5 970 €2 379 €7 292 €---
1613 527 €5 777 €2 186 €7 750 €---
1713 798 €5 579 €1 988 €8 219 €---
1814 073 €5 374 €1 783 €8 700 €---
1914 355 €5 162 €1 571 €9 193 €---
2014 642 €4 943 €1 352 €9 699 €---
2114 935 €4 716 €1 126 €10 218 €---
2215 234 €4 483 €892 €10 751 €---
2315 538 €4 241 €650 €11 297 €---
2415 849 €3 992 €401 €11 857 €---
2516 166 €3 734 €143 €12 432 €---
TOTAL321 928 €159 088 €64 824 €162 840 €2 533 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 760 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-760 €+2 871 €
2+2 111 €+684 €+1 427 €
3+2 111 €+783 €+1 328 €
4+2 111 €+885 €+1 226 €
5+2 111 €+989 €+1 122 €
6+2 111 €+1 096 €+1 015 €
7+2 111 €+1 205 €+906 €
8+2 111 €+1 318 €+793 €
9+2 111 €+1 433 €+678 €
10+2 111 €+1 551 €+560 €
11+2 111 €+1 672 €+439 €
12+2 111 €+1 796 €+315 €
13+2 111 €+1 923 €+188 €
14+2 111 €+2 054 €+57 €
15+2 111 €+2 188 €-77 €
16+2 111 €+2 325 €-214 €
17+2 111 €+2 466 €-355 €
18+2 111 €+2 610 €-499 €
19+2 111 €+2 758 €-647 €
20+2 111 €+2 910 €-799 €
21+2 111 €+3 066 €-955 €
22+2 111 €+3 225 €-1 114 €
23+2 111 €+3 389 €-1 278 €
24+2 111 €+3 557 €-1 446 €
25+2 111 €+3 730 €-1 619 €
Total+52 775 €+48 852 €+3 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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