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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface72m²
Coût Total135 540€
Loyer Annuel9 161€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 645,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Hyper centre ville, secteur camus Appartement d'habitation comprenant séjour double, cuisine équipée et aménagée, deux chambres avec dressing, salle d'eau avec wc. Garage. Aucun travaux à prévoir, chauffage au sol gaz de ville, double vitrage. Petite copropriété avec faibles charges. Les avantages du centre ville: écoles et commerces à pied.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.732329, 1.366938
Total : 135 540€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 7 560€
Valeur du bien : 126 060€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9161€/an
Fourchette totale : 633€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 7599€ - 11043€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 818,18 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 909 €
Prix d'achat :118 500 €
Décote à l'achat :-12 409€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-4 631€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 697,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 688,17€
Coût de l'assurance :10 165,50€
Taxe foncière : 916,06€/an
Soit par mois : 76,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 560 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 161 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 298 €
Revenus locatifs : +9 161 €
Charges déductibles : -13 298 €
Résultat foncier Année 1 : -4 137 €(Déficit de 4 137 €)
Imputable sur revenu global : 4 137 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 738 €/an
Revenus locatifs : +9 161 €
Charges déductibles : -5 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 161 €13 302 €4 419 €-4 142 €4 142 €--
29 344 €5 623 €4 301 €3 721 €---
39 531 €5 500 €4 178 €4 030 €---
49 721 €5 373 €4 051 €4 348 €---
59 916 €5 242 €3 919 €4 674 €---
610 114 €5 106 €3 784 €5 008 €---
710 316 €4 966 €3 643 €5 350 €---
810 523 €4 821 €3 498 €5 702 €---
910 733 €4 671 €3 349 €6 062 €---
1010 948 €4 517 €3 194 €6 431 €---
1111 167 €4 357 €3 034 €6 810 €---
1211 390 €4 191 €2 869 €7 199 €---
1311 618 €4 020 €2 698 €7 598 €---
1411 850 €3 844 €2 521 €8 006 €---
1512 087 €3 661 €2 338 €8 426 €---
1612 329 €3 473 €2 150 €8 856 €---
1712 576 €3 278 €1 955 €9 298 €---
1812 827 €3 076 €1 753 €9 751 €---
1913 084 €2 868 €1 545 €10 216 €---
2013 345 €2 653 €1 330 €10 693 €---
2113 612 €2 430 €1 107 €11 182 €---
2213 884 €2 200 €878 €11 684 €---
2314 162 €1 963 €640 €12 199 €---
2414 445 €1 717 €394 €12 728 €---
2514 734 €1 463 €141 €13 271 €---
TOTAL293 416 €104 315 €63 688 €189 101 €4 142 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 242 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-1 242 €+3 166 €
2+1 924 €+1 116 €+808 €
3+1 924 €+1 209 €+715 €
4+1 924 €+1 304 €+620 €
5+1 924 €+1 402 €+522 €
6+1 924 €+1 502 €+422 €
7+1 924 €+1 605 €+319 €
8+1 924 €+1 710 €+214 €
9+1 924 €+1 819 €+105 €
10+1 924 €+1 929 €-5 €
11+1 924 €+2 043 €-119 €
12+1 924 €+2 160 €-236 €
13+1 924 €+2 279 €-355 €
14+1 924 €+2 402 €-478 €
15+1 924 €+2 528 €-604 €
16+1 924 €+2 657 €-733 €
17+1 924 €+2 789 €-865 €
18+1 924 €+2 925 €-1 001 €
19+1 924 €+3 065 €-1 141 €
20+1 924 €+3 208 €-1 284 €
21+1 924 €+3 355 €-1 431 €
22+1 924 €+3 505 €-1 581 €
23+1 924 €+3 660 €-1 736 €
24+1 924 €+3 818 €-1 894 €
25+1 924 €+3 981 €-2 057 €
Total+48 100 €+56 730 €+-8 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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