Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

DUPLEX EN CENTRE VILLE

Bien expiré
VilleMontech (82)
Surface72m²
Coût Total144 120€
Loyer Annuel7 941€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

À VENDRE EN EXCLUSIVITÉ– DUPLEX T3 CENTRE-VILLE – MONTECH DUPLEX à RAFRAÎCHIR, idéalement situé en CENTRE-VILLE de Montech. Au RDC, SÉJOUR avec CUISINE. À l'étage, 2 CHAMBRES et SALLE DE BAIN. IDEAL premier achat ou investissement ! CONTACTEZ-NOUS pour visiter. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 5 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1.00 et 2.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . HK HomeKare : 'L'immobilier qui prend soin de vous' - https://files.netty.immo/file/company35153qdg/16042/Dk648/bareme_des_honoraires_1_.pdf

Ville : Montech
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82700
Coordonnées : 43.952657, 1.231683
Total : 144 120€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 26 400€
Valeur du bien : 135 400€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7941€/an
Fourchette totale : 546€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6554€ - 9622€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 826,9 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 536 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-22 536€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-12 584€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 025,87€
Coût de l'assurance :12 610,50€
Taxe foncière : 794,11€/an
Soit par mois : 66,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires usés et rafraîchissement de la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et réparation des défauts visibles dans le salon.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture écaillée et défauts visibles.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour des revêtements dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 400 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1050€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montech. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de la cuisine et de la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes avec des matériaux de qualité. Les prix de peinture sont basés sur des tarifs moyens pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 941 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 722 €
Revenus locatifs : +7 941 €
Charges déductibles : -32 722 €
Résultat foncier Année 1 : -24 781 €(Déficit de 24 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 322 €/an
Revenus locatifs : +7 941 €
Charges déductibles : -6 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3381.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 941 €32 727 €5 029 €-24 786 €21 400 €3 386 €3 386 €
28 100 €6 196 €4 897 €1 904 €--1 482 €
38 262 €6 060 €4 762 €2 202 €---
48 427 €5 919 €4 621 €2 508 €---
58 596 €5 773 €4 475 €2 822 €---
68 768 €5 622 €4 324 €3 145 €---
78 943 €5 466 €4 167 €3 477 €---
89 122 €5 304 €4 005 €3 818 €---
99 304 €5 136 €3 837 €4 168 €---
109 490 €4 962 €3 663 €4 528 €---
119 680 €4 782 €3 483 €4 898 €---
129 874 €4 595 €3 296 €5 279 €---
1310 071 €4 402 €3 103 €5 670 €---
1410 273 €4 201 €2 903 €6 071 €---
1510 478 €3 994 €2 695 €6 484 €---
1610 688 €3 779 €2 480 €6 909 €---
1710 901 €3 556 €2 258 €7 345 €---
1811 119 €3 326 €2 027 €7 794 €---
1911 342 €3 087 €1 788 €8 255 €---
2011 569 €2 839 €1 541 €8 729 €---
2111 800 €2 583 €1 285 €9 217 €---
2212 036 €2 317 €1 019 €9 719 €---
2312 277 €2 042 €744 €10 234 €---
2412 522 €1 758 €459 €10 765 €---
2512 773 €1 462 €164 €11 310 €---
TOTAL254 355 €131 889 €73 026 €122 466 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €+216 €+1 452 €
4+1 668 €+752 €+916 €
5+1 668 €+847 €+821 €
6+1 668 €+944 €+724 €
7+1 668 €+1 043 €+625 €
8+1 668 €+1 145 €+523 €
9+1 668 €+1 251 €+417 €
10+1 668 €+1 359 €+309 €
11+1 668 €+1 470 €+198 €
12+1 668 €+1 584 €+84 €
13+1 668 €+1 701 €-33 €
14+1 668 €+1 821 €-153 €
15+1 668 €+1 945 €-277 €
16+1 668 €+2 073 €-405 €
17+1 668 €+2 204 €-536 €
18+1 668 €+2 338 €-670 €
19+1 668 €+2 476 €-808 €
20+1 668 €+2 619 €-951 €
21+1 668 €+2 765 €-1 097 €
22+1 668 €+2 916 €-1 248 €
23+1 668 €+3 070 €-1 402 €
24+1 668 €+3 229 €-1 561 €
25+1 668 €+3 393 €-1 725 €
Total+41 700 €+36 740 €+4 960 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →